不動産投資と投資の目的

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現在、FIREという新しい生き方にスポットがあたっており、労働収入だけに依存している状況ではFIREの実現は難しく、資産収入を増やすための投資熱が高まっています。

投資にはスキャルピングやデイトレード等の短期間に利益を積み上げていく短期投資と、一定期間以上資産保有をする長期投資に分かれますが、FIREでは長期投資が推奨されています。

不動産投資は投資の中でも長期投資に分類されることが多く、細く長く利益を積み上げていくことを目指すFIREでは推奨されている投資手法でもあります。

短期投資、長期投資のどちらが正解ということはなく、投資の目的、個人の特性、投資に使える時間や投資に時間を注げる時間帯等によって人それぞれ適正な投資手法は異なります。

不動産投資の目的を再度考えていただくきっかけとして、短期投資と長期投資について深堀して考えていきたいと思います。

投資の目的及び目標を考える

投資を始める前に、まずは投資の目的を決めることが重要です。

投資の目的とは、お金持ちになりたいのか?本業は継続しつつ生活の余裕度を上げるために投資をするのか?将来的なFIREを目指すための投資なのか?等々です。

そして、投資の原則は、リスクとリターンがトレードオフだということです。

リスクが高ければ、リターンは高く傾向はあるが、損失になる可能性が高い。逆に、リスクが低ければ、リターンは低くなる傾向はあるけど、損失になる可能性は低いと言えます。

加えて、短期投資と長期投資を比較して考えると、一般的には短期投資はリスクとリターン(年利ベース)が高い傾向にあり、長期投資はリスクとリターン(年利ベース)が低い傾向にあります。

例えば、リスクはおさえて本業にプラスして利益をコツコツ積み上げることが投資目的であるにもかかわらず、元本100万円で1年後に50万円の利益を目指すという目標を立てた場合、投資目的と投資目標の不一致が発生します。

上記の場合、投資の目的を考慮すると、つみたてNISA等を活用して長期的に分散投資を毎月一定額コツコツ積み上げる、長期保有を軸に不動産投資を行う等々が投資の目的に一致した投資手法だと言えます。

もう1つ例を挙げると、将来退職後に年に1回海外旅行に行くために、今手元にある2000万円を30年後までに3,000万円にしたいという投資目的があった場合、リスクが高い短期投資よりも、リスクが相対的に低い長期投資である長期保有での不動産投資を選択するのであれば、投資目的と投資手法が一致していると言えると考えます。

従い、まずは投資をする目的を明確にしましょう。その上で達成目標や時期によって最適な投資手法を組み立てていくという流れが理想の流れかと思います。 

短期投資と長期投資

その上で、短期投資と長期投資の概要についてもう少し深堀りしていきたいと思います。

まず、短期投資ですが、長期投資と比べると、ハイリスク・ハイリターンになることが多いです。例えば、代表例である株式投資やFX投資のスキャルピングやデイトレードは、1日で数十%の値動きをすることもあります。

例えば、300万円投資をしていた場合、1日数十%動けば、30万円の損益が発生することになります。この程度の変動は株式投資やFXトレードで起きり得る変動ですが、この変動幅を大きいと感じるか、小さいと感じるかで1つ適正性は判断できるかもしれません。僕は1日で投資額の数十%動くある投資をメインでするのは怖いと感じてしまいます。

一方、長期投資は、短期投資と比べると、投資の回収期間が長くなることで、年利ベースにすると短期投資と比べて相対的にリターンは低くなります。一方で、日々の値動等に頭を悩まされることも少なく、元本割れのリスクも短期投資と比べて低いという利点もあります。

長期投資の代表例は不動産投資ですが、不動産投資で利益が確定するのは売却した時です。例えば、頭金300万円を支払い、5,000万円の物件を購入、ローン返済等の出費を差し引いた月々の平均手残りキャッシュフローが2万円あるとします。

仮に月々2万円の貯蓄を30年続けた場合、約720万円程度の貯蓄をすることが出来ます。本来は貯蓄後の運用金利も加味したいところですが、日本の金利はしばらく上がる気配がないので、金利はあえて考えずに計算します。

加えて、30年間経過後ローン完済となり、仮に5,000万円で購入した物件を5,300万円で売却することができ、売却入金が5,000万円となった場合、売買による損益はゼロとなるため、30年間で300万円を元手に720万円の純資産が増えたことになるため、30年間年利4.5%で運用ができたと言えます。今の日本の金利を考えると十分すぎる結果です。

1か月単位、1年単位で考えると小さな利益ですが、長期的には大きな金額となることが多いです。まさに塵も積もれば山となるという考え方です。

投資の目的が、自分の経済基盤を固めるためのもの、もしくは将来的にFIREを目指したいと考えている方にとっては長期投資の方が投資を行う目的と一致しやすいということが理解いただけたかと思います。

自分が投資をする目的を再考いただき、自分の投資目的にあった投資を選択いただくきっかけにして頂ければと思います。

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