今日のテーマである時間がある時に何をするのか?という部分は力を入れている方は多くないという感覚は持っているものの、意外と重要なテーマだと僕は思っています。

不動産投資って、空室が発生したり、その他トラブルが発生したりすると面倒なんですが、満室経営していると、本当にやることがありません。今年は空室が少ない年なので、そのことを実感しています。

これは良いことでもあり、悪いことでもあると僕は思っているのですが、この暇な時の時間の使い方で、非常にその後差が出てくるというのは明白な事実です。

人によっては、だらだら過ごす方もいるし、人によっては、その間、次の不動産購入のために、不動産屋を精力的に回る方もいますし、資産の入れ替えのために、不動産売却の活動を進める方もいます。

僕の印象としては、この暇な時期に次に向けた活動をしている方は成功している方が多いという印象です。逆に、満室経営の時に、何もせずに対応が求められた時だけ対応するというスタイルの方は融資金額、不動産投資の知識経験ともに伸びていない方が多いです。

では、時間がある時期に何をすれば良いのか?
その内容についてお伝えしていきたいと思います。

物件検索及び価格動向の確認

まずは、不動産投資の基本と言いますが、繁忙期・閑散期に関わらず続けるべきことが物件検索です。

自分が物件を購入しようと考えているエリア、物件種別の坪単価、坪家賃、利回りや路線価等を物件の諸条件と照らし合わせてみてその物件が割安なのか?割高なのか?ということが分かるぐらいは自分のエリアの相場を把握している状況にしておくことは重要です。

1日にまとめて物件情報を確認するということもできなくはないですが、こういった情報はコツコツ続けて、少しずつ頭に入れていく方が感覚として残っていくので、僕は毎日みるようにしています。

実際に物件を購入検討するとなった場合は、現地に行く、周辺の不動産屋に客付けの状況を聞く等のアナログな確認をする必要はありますが、インターネットに掲載している情報だけである程度のふるいをかけることは必要なスキルなので、それを毎日コツコツ育てていくということです。

野球で言えば、素振りやシャドーピッチングのようにルーティングすべき作業だと思います。

所有物件のコスト削減や作業効率化

次に所有している物件のコスト削減や作業の効率化に取り組みましょう。
空室対策やトラブル対応等で忙しくなってしまうと既存物件の何かを改善するという余裕がなくなるので、時間がある時こそバリューアップに取り組みましょう。

例えば、物件をインターネット無料にしていて、業者にインターネット使用料を支払っているのであれば、その価格は妥当な価格か?相場より高い価格であれば、解約して切り替えるべきか?ということを考え、入替コストとその後のコスト削減効果を鑑みて、入れ替えるという選択をするのも1つのコスト削減です。

また、作業効率化について、例えば、入居者から解約通知をもらってから自分に連絡が来るスピードが遅い、原状回復工事のスピードが遅いという課題がある場合、なぜ遅くなっているのか?その遅くなっている理由はただの怠慢なのか?それとも大きなネットとなっている理由があるのか?といったことを聞きだし、1つずつ解消していくことで、スピードを上げることはできます。

意外と細かく指示指導する大家は少ないものです。
上記のような情報を聞き出し、要望を伝える時点で管理会社に対する一種の牽制にはなります。管理会社の怠慢だった場合は、急には変わりませんが、継続的に要望を伝えていく中で少しずつ改善する会社が多いとは思います。

不動産投資関連知識や不動産融資状況のブラッシュアップ

最後に知識や経験、そして最新の不動産融資状況のブラッシュアップです。

不動産投資の世界では価格が変動することはもちろんのこと、法改正や流行の投資手法、そして金融機関の不動産融資に対するスタンスは変わっていきます。

今すぐに不動産投資を始める意思がなくとも、不動産の知識や経験を高め、不動産融資の状況を仕入れることは可能です。

知識や経験についていえば、不動産投資家のブログを読む、本を買って読む、投資物件の見学会に行く等々自分で動けば情報を取りに行くことはできます。

但し、今は情報があふれており、そういった情報を発信している不動産業者や不動産投資家の最終的な目的が高値で物件を売り込む、高額塾に誘導する等だったりするので、情報発信者がどういった目的で情報を発信しているのかはしっかり把握した上で、最終的にカモにされないように知識や経験を高めていくようにしましょう。

不動産融資の情報は、金融機関に電話をして確認するというのが間違いない方法ですが、これも不動産融資に関する情報発信をしている業者、不動産投資家がいるので、彼らの情報を取っていくこともできます。

不動産融資については、借入人の金融資産、収入、不動産投資歴等々、同じ物件でも借入人によって融資条件等が異なるのでポンポイントで情報を取るのは難しいですが、少なくとも、不動産融資に積極的な金融機関が増えているのか?どこの金融機関が不動産融資をしてくれるのか?といった情報は把握しておいた方が、物件購入の際に動きが早くなります。

今回挙げた内容だけでも、真剣にやれば時間がかかります。
直接収益に影響する行動ではないですが、上記のような作業をコツコツ続けることで、優良物件をつかめるチャンスは上がりますし、変な物件を掴まされるリスクは減らせます。

ということで、不動産投資家は暇な時こそ将来の準備をコツコツすすめていくようにしましょう!

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