生活保護者向けアパート経営のメリット及びデメリット

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今日は生活保護受給者を入居者として迎い入れるメリットとデメリットについてお伝えしたいと思います。

5万円を超える家賃帯の部屋を所有されている方はデメリットの方が大きいので、生活保護者向けのアパート経営を検討する機会はないと思いますが、僕のように家賃値4万円台のワンルームマンションを所有されている方は検討する機会はあると思います。

実際に僕も数名の生活保護受給者を入居者として迎い入れたこともあり、2021年11月現在も入居されています。

今回は生活保護者を迎い入れるにあたって考えたメリット及びデメリットを実体験も交えながらお伝えしていきたいと思います。

生活保護受給者向けアパート経営を選択するメリット

生活保護受給者を迎い入れるメリットとして考えられるメリットは以下の通りです。

• 空室対策の幅が広がり、長期入居傾向があるため入居率が上がる可能性あり
• 自治体から初期費用・賃料が支払われるので滞納リスク低い
• トラブルが発生した場合はすぐに担当のケースワーカーに相談可能
• 賃料アップの可能性あり

まず1点目のメリットについて僕の実例も交えてお伝えしたいと思います。

所有している1棟ワンルームマンションには1名の生活保護者が入居しているのですが、僕の物件に入居した経緯としては、もともと居住しているマンションが建て壊しとなり、その物件の近くだったためでした。当時空室になっていた部屋は、1階で決まりにくい部類の部屋で3か月近く決まっていなかったので、その時はありがたかったのを覚えています。

その方は足が悪いということで、1階の物件を探しており、僕の物件の部屋が合致したようです。通常であれば決まりにくい部屋ですが、生活保護者も受け入れることによって、空室が埋まりました。生活保護者を可とすると、このように通常の入居者とは違ったニーズも取り込めるので空室対策の幅が広がります。

また、生活保護者は1回住むと長期で入居いただける可能性が高いというのもメリットです。その方は契約してから4年程度経過していますが、退去する気配もなく、おそらく病状等が悪化し、施設に入る必要があるタイミングまで入居すると思われます。

2点目の家賃滞納リスクが低いという点、他のブログ等で滞納リスクが高いという記述も見ることがありますが、自治体から家賃支払いをしていただいているので、滞納リスクは低いと感じています。特に僕が所有しているような家賃帯5万円以下の層では相対的に家賃滞納リスクが高いので、その中では優良入居者になります。

3点目の「トラブル時はケースワーカーに相談し対応いただくことが可能」という点ですが、この点も事実です。僕の物件の入居者のケースでは、毎日1回は電話で安否確認していただいているようで、予防策も取ってくれています。

ケースワーカーの対応範囲については、生活保護者の状況や自治体によって異なる部分かと思いますが、少なくとも生活保護者にはケースワーカーが1名はつくはずなので、相談することは可能で、管理会社の大きな負荷にはなっていません。

最後の「家賃アップの可能性」ですが、生活保護受給者の最大家賃はエリアごとに決められています。この仕組みを活用して、実際はそのエリアの最大家賃よりも低い家賃だけど、最大家賃で契約することによって利回りアップを図るということを1つの投資手法としてやっている方もいます。

こんなところが生活保護受給者を迎い入れるにあたって考えたメリットです。
一部僕の物件での実体験も入れてみました。

生活保護受給者向けアパート経営を選択するデメリット

一方、生活保護受給者を受け入れるデメリットもあります。
以下が実体験より感じたデメリットになります。

• 一般入居者から嫌煙される可能性あり
• 生活保護受給者がトラブルを引き起こす可能性あり
• 売却の際、購入者の融資に影響する可能性あり

1点目については、賃貸仲介をしている業者の方より生活保護の入居者が多いマンションは物件の雰囲気で感じ取れるので、その雰囲気を内見した入居希望者が嫌がり、結果成約率が下がるということもあるようです。

僕は24部屋中1部屋のみが生活保護なので、雰囲気が変わるほどの影響はないですが、今後積極的に生活保護入居者を増やしていくかどうかを検討する上で参考にさせていただきました。

2点目は、ブログの記事でも見ますし、生活保護入居者の受け入れを断る理由として最も多い点だと思います。

これは、生活保護者を受け入れみて実際に感じます。

先程のメリットでお話しした足が悪い生活保護受給者について、連絡が取れない状況が続いているということが昨年、今年と1年に1回のペースで続き、室内孤独死の可能性に脅かされたというのが2回ありました。いずれも、結果的には生きていたので安心したのですが、今後もこういったリスクを抱えることを考えると、これはデメリットだとは思います。

その際に生活保護になっている理由を再度確認したところ、足が悪いということだけではなく、昨年、今年の騒動から推測するに、おそらく精神的な疾患も持っていると思われます。正確な病状についてケースワーカーさんに確認しても、個人情報なのでお伝えできないという状況なので、正確な疾患は確認できないのですが・・・

ただ、このリスクは家主費用保険で軽減することは可能です。

現在見積もりをもらっている価格によると、月額総家賃105万円前後に対して、保険費用が8万円程度/年なので、まあまあ許せる範囲内の保険費用だと感じています。

僕の場合、幸い周りに迷惑をかけるような生活保護の方ではなかったので、その点は良かったと思いますが、室内でもしものことがあったら・・・という心配を抱えるのであれば、いっそ拒否することも検討する必要があるのかなとも思います。

また、病状を詳しくすることができないということもあります。

この点、自分の資産を貸し出すわけですから、個人情報とは言えど、入居者本人から教えていただきたいんですが、どうにかならないかなーと思います。

最後に売却の際に購入者が融資を組む際に評価が悪くなる可能性もあると、金融機関から聞いています。

僕のように24部屋中1部屋だけであれば影響はないですが、全部屋生活保護受給者という状況だと、保有リスクが高いとみなされ、融資審査の際の物件評価が低くなることもあるようです。

長期保有で考えている物件であっても、将来的に何かの出来事で売却出ざるを得ない状況になることもあるので、このデメリットも知っておいた方が良いと思います。

まとめ

今回は生活保護受給者を受け入れるメリットとデメリットについて書いてみましたが、
僕はバランスが大事だと考えています。

例えば、決まりにくい部屋は生活保護者を受け入れる等、条件を付けて迎い入れるのはありだと思います。

但し、精神疾患を抱えている生活保護受給者の場合、周りの入居者に迷惑をかける恐れもあります。そういったリスクを防ぐためにも、生活保護者の申し込みが入った場合は、面談をする等、人柄や病状について確認するプロセスを追加した方が無難だと考えている次第です。

少なくとも保有後のリスクを考慮せずに利回りアップだけを目的として安易に生活保護受給者を迎い入れることは避けた方が良いのかなと個人的には感じていますが、そのあたりはオーナーの保有方針やアパート経営にかけれる時間にも変わってくるので、ご判断いただく材料として今回お伝えしたメリット・デメリットを参考にして頂ければ幸いです。