自宅購入と不動産投資の関連性について｜ 20代不動産投資から不動産王への道程

自宅購入と不動産投資の関連性について

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今日は現在検討している自宅購入について記事を書いてみたいと思います。

まず僕の今の状況としては、将来的な家族構成の方向性が決まりつつあること、そして今後拠点とするエリアが決まっていることからそろそろ賃貸はもったいないかなーということで自宅購入を考えているということになります。

ただし、自宅購入を考える際に障壁となっているのが海外駐在があり得る会社で勤務しているという点です。しかもここ1年～2年で海外駐在となる可能性もあり得る状況です。

とは言いつつ、100%海外駐在するということも言い切れず、海外駐在の可能性を考えると自宅購入なんて永遠に出来ないだろうということで、現在家族で自宅購入の検討をしているところです。

不動産投資を始めて10年経過した今、僕が自宅購入をする際に考える視点について書いていきたいと思います。

コンテンツ

自宅購入の際に考える自宅の資産性

僕は不動産投資歴が長い都合上、自然と不動産の流動性や資産性を考えてしまいます。

資産性を見る際に参考にしていることは以下の通りです。

駅徒歩、専有面積、エリアが同等の築年数が10年前後古売り出し中物件の坪単価
水害及び地震ハザードマップ上の位置づけ
価格帯が売りやすい価格帯か？
駅徒歩(5分圏内？10分圏内？15分圏内？)
陽当たり
眺望

特に今の市況が続いたとして、購入してから10年後に売却した場合、どの程度の価格で値付けがされているか？確認しておくことは重要だと思います。

SUUMOやアットホームに載っている価格はあくまで売り出し価格であり、最終的には指値等が入って成約価格は下がるケースが多いですが、1つの参考にはなります。

ローン返済を10年行ったローン残債より、10年後の売り出し物件の価格が大幅に高い状況であれば、仮に今より市況が下がったとしても大損する可能性は低いと言えます。

あとは、今後地球温暖化で異常気象が発生する可能性が高いと言われている中水害リスクはできる限り軽減したいと考えています。家を購入する際の重要事項説明時に水害リスクの説明も必須となったため、今後は水害リスクに関する情報も価格に織り込まれてくると個人的には考えています。

加えて意外と考慮されないのが物件価格帯です。
自分の購入しようと考えているエリアで売れやすい価格帯なのか？は意識すべきです。

仮に6,000万円～8,000万円の価格帯が自宅購入層に売れやすいエリアなのに1億円を超えるマンションを購入してしまうと購入検討する人数が少なくなるという意味で売りにくくなります。

資産性の中に流動性が高い、低いという意味も含んでいると思いますので、売りやすい価格帯なのか？という点も意識してみてください。

自宅購入の規模と不動産融資への影響

自宅購入で住宅ローンを組むことが不動産融資に影響するか？という点は不動産融資の受け方によって異なります。

サラリーマン年収を信用に投資ローンを借入している場合はサラリーマン年収×〇倍といった感じで融資枠が決められています。住宅ローンを使うとその枠を使用したとみなされるので、投資ローンとして借入出来る金額が少なくなるので、不動産投資規模を拡大しにくくなります。

一方、資産管理法人を設立し、その資産管理法人の事業に対して事業性融資という形で借入をしている場合は、個人の債務はあまり考慮されないので、住宅ローンで個人としての借入が増えても法人の事業性融資枠への影響はないことが多いです。

不動産投資規模を大きく拡大するためには法人を使って事業性融資を受けていく方法がやりやすいので、住宅ローンを借り入れる前に法人としての融資実績や事業実績を作っておくことが不動産投資の規模拡大に影響しない方法なのかなと思います。

僕の場合は既に法人を設立していますが、融資実績が1行しかなく、所有物件は1棟しかない状況でその1棟を売却しようとしているので微妙な状況ではあります。

但し、売却時に大きな売却益を計上し、法人の利益剰余金を蓄積している状況で法人として事業性融資で不動産を購入していく計画でいますが、その時の金融機関の不動産融資に対するスタンスにもよるもので、住宅ローンは使っておいて、その後地場の金融機関と少しずつ取引を開始していくところから始めていきたいと考えているところです。