投資適格エリア選定のためのSUUMOを使った下調べ

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現在朝活の中心は6月に受験予定の証券アナリスト二次試験の勉強ですが、その中でも保有している１棟マンション売却後の投資エリアの選定のための下調べをしています。

最近人事異動の発表があったのですが、異動すると言われていたのに結局動かず、逆に海外転勤になるのかも？という可能性も出始めているのですが、そうなった時はそうなった時ということで、約１年後にはさいたま市を拠点にするという前提のもとその近隣エリアの調査をしています。

僕は投資エリアの選定にあたりＳＵＵＭＯをよく使います。
見るポイントは以下の点です。

・坪賃料
・入居者募集物件の敷金・礼金
・検索数(空室物件数)
・建物構造(マンションorアパート)
・最寄り駅の1日乗降者数
・間取り(1R・１Ｋ/1LDK/2LDK・3LDK)
・築年数
・駅徒歩

上記をマトリックス形式で調べていきます。

例えば、築年数10年以内の徒歩５分圏内の坪賃料は？築年数10年以内の徒歩5分超～徒歩10分圏内の坪賃料は？といった具合に調べていき、エクセルにまとめていきます。そうすると見えてくるとものがあったりします。

1LDKの供給数が少ない。逆に1R・1Kの空室数は多い。徒歩10分以上の空室数は多い等々です。

加えて、築年数を10年刻みで見て、各築年数帯の坪賃料の推移を確認してみるとそのエリアとしての強さがみえてきます。Ａエリアだと新築～10年以内のマンションと20年～30年以内のマンションとでは、坪賃料が20%程度下落しているけど、Ｂエリアだとこの２つの築年数帯の坪賃料下落率が10%以内でおさまっていると、Ｂエリアは賃貸需要が旺盛なエリアなんだなとイメージできます。

このような下調べをしたうえで、近隣の賃貸仲介業者に答え合わせをしに行くイメージで疑問点をぶつけていくと、色々分かってきます。質問する流れとしては、近隣エリアで不動産の購入を検討しているものという立場で質問をするので、仲介会社は管理受託を受けるために良いことしか言わない傾向があるということを割り引いて聞く必要はありますが、参考にはなります。

誰もが知っているような人気エリアは、賃貸需要は旺盛であるものの、価格が上がりすぎていて、坪賃料とのバランスが悪く収支が合わないことが良いので、難しいところです。理論的には分かっていたことですが、不動産価格と坪賃料のバランスを具体的なデータで調べてみて強く感じます。

投資で勝つためには今はそこまでスポットを浴びていないけど、実は賃貸需要が旺盛で、その割に坪賃料が高いエリアを狙う。もしくは、人気エリアに属してはいるけど、建物等に何らかの問題があって、利回りが高い不動産を購入後の経営努力で再生するというどちらかのパターンなのかなー。

もちろん、資産価値が落ちにくいエリアで、インカムゲインによる収益は小さいものの、長期保有をして、その間残債を減らし、負ける可能性が高い投資をするという手法もあるかもしれません。

自分の不動産投資に対するスタンスによって、最適解は違ってきますよね。
僕は今後はあまりバタバタして取り組みたくないということがあるので、利回りよりも資産価値が落ちにくいか否かということを重視してエリア選定をしていきたいと考えているところです。