すぐにできる1棟マンションのコスト削減策

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1棟マンションの賃貸経営における最終目標は収益最大化ですが、コスト削減はその収益最大化のために欠かせないピースの1つです。しかし、今まで発生していたコストが適正だと思いこみ、交渉すれば削減できるコストをそのままにしてしまっている大家の方は多くいます。

コスト削減は共用部のLED化や給水ポンプの省エネ化等、お金をかけて設備投資を行うことで実現するコスト削減もあれば、お金をかけずに無料で実現できてしまうコスト削減もあります。

お金をかけずにできるコスト削減が実現できるかできないかは知っているか知っていないか、そして行動するか行動しないかの違いだけなので、今回はコストをかけない1棟マンションのコスト削減方法に絞って、具体的な方法をお伝えしていきたいと思います。

電気料金の削減
まずは共用部電気料金の削減についてですが、2つ手法があります。

1つ目の手法は電力会社を公共電力から新エネ会社に変更することによるコスト削減です。今は以前と異なり、電力自由化されています。従って、公共電力だけでなく、他の会社とも電力契約が出来るのですが、私の場合はハルエネでんきと契約をしました。

私の場合、東京電力からハルエネでんきへ契約を変更しただけで、それ以前の共用部電気料と比べて、10%程度電気料金が下がったので、これはやった方がお得です。

また、ここからは補足になりますが、この新エネ会社への契約変更とセットで提案されるのが共用部電灯のLED化です。通常であれば、LED化には初期投資が必要になりますが、5年間リースし、その後所有権が自分に移るという形式にすることも出来ます。

その場合、月額当たりのリース料より新エネ会社への契約変更とLED化による共用部電気料削減金額の方が大きければ、実質手出しなしでコスト削減できたことになるので、コストをかけずに電気料を削減したい方は是非検討してみて下さい。

もう1つの方法は、電気料金の契約アンペア数を下げることにより電気料金を下げる方法です。

契約アンペア数は最大使用電気量によって調整が必要な数値なのですが、最大使用電気量が大きい程、契約アンペア数を大きくしておかないとブレーカーが落ちてしまうので、現在の電気使用状況を調査し、適正な契約アンペア数を把握することから始めましょう。

もし、現在の最大電気使用量に対して契約アンペア数の設定値が大きすぎる場合は、契約アンペア数を下げることにより電気料金が下がるので、こちらも業者に調査をお願いしてみましょう。

建物管理費用の削減
次に建物管理費用の削減です。

RC造1棟マンションを購入した場合、以下の建物管理費用がかかることが多いです。

・エレベーター保守・点検費用
・定期清掃費用(年に1回程度の大規模な清掃)
・日常清掃費用(月に数回程度の定期的な清掃)
・消防設備保守・点検費用
・貯水槽保守・点検費用
・緊急事態対応費用

管理会社に管理委託をしている場合、その管理会社と連携している上記保守・点検等を行っている会社と個別に契約を行い、レポート受領や各会社への支払いは管理会社が行い、我々オーナーへの請求は管理会社よりまとめて1本で来るケースがほとんどだと思います。

この各種保守・点検の業者について、クオリティを下げずに、委託業者を変えることによってコストダウンすることが可能です。

例えば、エレベーター点検にはフルメンテナンス契約とPOG契約の2種類がありますが、フルメンテナンスはトラブルが発生した場合の部品供給等も無償でやってくれますが、POG契約は軽微な内容を除き、部品供給は都度コストがかかります。

従い、フルメンテナンス契約の方がPOG契約より料金が高くなりますが、実際はフルメンテナンス契約の業者は自分たちのコストを減らしたいので、よほどのことがない限り部品供給などしてくれません。必要ないと主張してきます。

よって、フルメンテナンス契約になっている方はPOG契約に切り替えることにより、そこまでクオリティを下げることなく建物管理費用を削減することができます。

管理委託している場合は、管理会社に協力してもらう必要があり、強く主張すれば動いてくれる管理会社が多いと思いますので、是非コスト削減を訴えてみて下さい。

賃貸管理手数料(AMコスト)の削減
最後に賃貸管理手数料の削減です。
賃貸管理手数料は3%～5%で設定されることが多いですが、この数値に明確な基準はありません。

普通に考えると、5%の手数料を取っている会社の方が3%の手数料を取っている会社よりクオリティの高いサービスをしていると思いがちですが、そうとも言えない現状もありますし、同じ管理会社であっても、オーナーによって手数料が違うことも多々あります。

賃貸管理手数料の手数料割合削減に効果があるのは、他社の見積もりを提示することです。手数料が高いので、他社に見積もりを取ったところ、安い割合の見積もりをもらったので、現在の管理手数料をその割合まで下げてくれないようであれば、管理を切り替えるという流れで交渉をしていけば、3%までなら下げられることが多いです。

3%以下で管理を行っている会社も聞きますが、リフォーム業者は指定の業者しか使ってはいけない、広告費を多めに支払わなければならない等縛りがあることもありますので、そういったデメリットも加味して、慎重に検討するようにしましょう。