民泊運営を開始する際に民泊新法上で必要となる届出のポイント

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2018年6月15日から民泊新法が施行されましたが、この民泊新法によりそれ以前のように国へ届出を出さずに民泊運営をすることは違法となりました。

それ以前までは民泊を取り締まる正式な法律がなかったため、届出を出さなくともグレーゾーンで運営できていたホストがほとんどでしたが、状況が変わっています。

民泊新法に伴い、届出を出さずに違法で続けたホスト、届出を出さずに2018年6月15日前に撤退したホスト、届出を出して運営を続けたホスト様々ですが、民泊新法施工前と比較すると民泊運営をするホストは確実に減少しました。それに加えて、コロナ禍で更に減少しています。

逆に言えば、コロナの状況を見定めて、届出を出して運営を開始することが出来れば、年間180日という営業日数制限はありますが、高稼働、かつ、高単価で運営できるチャンスでもあります。

今回はその民泊新法で必要となる届出のポイントをお伝えしたいと思います。

民泊新法で必要となる届出①：住宅宿泊事業者としての届出

区役所のホームページ、もしくは「住宅宿泊事業者　届出」で検索していただければ、届出書と誓約書をダウンロードすることが可能です。まずは、そこに記入必要な情報を記入することが必須となります。

その他の資料は以下となっております。

• 住宅の登記事項証明書(いわゆる物件の登記簿です)
• 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
• 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
• 住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積）
• 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
• 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
• 区分所有の建物の場合、規約の写し
• 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
• 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し
• 消防法令適合通知書またはその他消防法令に適合することを証明するもの

 

上記は他のホームページでも記載がある内容ですが、届出提出の壁を上げているのが、賃貸人から転貸を認めることを証する資料です。

この資料が求められたことにより、オーナーに無許可で運営しているホストは届出が出来ません。また、消防法適合通知書というのは取得するのが難しいと聞いているので事前に所轄の消防署にお問い合わせしてみた方が良いかと思います。

住宅の図面は建築図面等、公の資料である必要はなく、手書きでも良いとされているので、ぱっと見面倒だと思われる方もいるかもしれませんが、そこまで難易度は高くありません。

これらの資料を揃えることが出来れば、届出を提出することが出来ます。

民泊新法で必要となる届出②：住宅宿泊管理業者の必要性

今回の民泊新法では、民泊の運営形式を2パターンに定義しています。

1つは家主居住型運営で、もう1つは家主不在型運営です。

家主居住型というのは文字通り、民泊ホストが住んでいる部屋の一部をゲストに貸出し、民泊運営を行うという形式です。この運営形式では、運営を管理業者に委託する必要がありません。自分自身が管理するということで届出を提出することが可能です。

一方、家主不在型ではその部分の扱いが異なります。家主不在型は、民泊ホストが民泊運営している部屋には住まずに、民泊を運営する形式です。個人的な印象ですが、おそらくこちらの運営形式の方が多いのではと思います。

家主不在型で運営する場合は、住宅宿泊管理業者に管理を委託する必要があり、それを届出書に記載する必要があります。

そして、この住宅宿泊管理業者も届出が必要になります。従って、家主不在型で運営を続けようと考えているホストの方は、委託業者が住宅宿泊管理業者の届出をしているか確認する必要があります。

しかし、ここがポイントなのですが、全ての個人・会社でも届出をできる訳ではないのです。届出の要件があり、以下がその内容です。

個人で登録する場合の要件

• 住宅の取引又は管理に関する契約実務を伴う業務に2年以上従事した者
• 宅地建物取引士の登録を受けている者
• 管理業務主任者の登録を受けている者
• 賃貸不動産経営管理士の登録を受けている者

 

法人で登録する場合の要件

• 個人で登録するための要件を満たす者を従業員として有する法人
• 宅地建物取引業者の免許を受けている法人
• マンション管理業者の登録を受けている法人
• 賃貸住宅管理業者の登録を受けている法人

 

従って、住宅の取引又は管理に関する契約実務を伴う業務の経験がなく、宅建士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士の登録を受けている従業員がいない場合は、個人としての届出が出来ないのです。

また、法人であっても同様です。

全ての資料を揃え、届出書の準備もしたけど、家主不在型の運営をしていて、管理を委託する業者が、実は住宅宿泊管理御者の届出を行うことが出来ないという事態に直前に気付いて慌てないためにも、管理業者の現状を把握しておくことをお勧めします。

その結果、管理業者が届出を出さずに撤退するということであれば、他の業者を見つける必要がありますし、届出を出したいけど、要件を満たすことが出来ない場合は、要件を満たすために可能な限り協力する等解決策を見つけていきましょう。

なぜこのコロナ禍のタイミングで？と感じる方は多いかもしれませんが、誰も始めないタイミングだからこそ、競合が少ないという意味でチャンスはあるかと思います。集中投資は難しい状況ではありますが、余剰資金がある方は1つの投資の選択肢として検討いただく際の参考にしていただければ幸いです。