アパート経営における管理委託費の相場と管理委託できる業務内容

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サラリーマン大家の方は本業がありアパート経営に割ける時間が限られているため、入居者対応、入金管理を始めとする業務を管理会社に任せる方が多いかと思います。

多くの管理会社は管理委託費として賃料の一定割合を設定しているケースが多いのですが、アパート経営をされたことがない方は管理委託費の相場や管理委託によってどのような業務が外注できるのか？イメージがわかない方もいらっしゃるかと思いますので、その2点を中心にお伝えしていきたいと思います。

アパート経営における管理委託費の相場

まず、アパート経営における管理委託費の相場ですが、家賃収入の3%～5%となっています。

この3%～5%の違いによってサービス内容が変わるということは特にありません。
3%でもきっちりやってくれる管理会社はありますし、5%でも適当な管理をする管理会社は多くあります。

また、この管理委託費用は交渉によって下げることも可能です。

僕が所有している2部屋で5%の管理委託費で管理代行をお願いしていた会社があるのですが、その２部屋については毎月の家賃支払いが滞るということはほぼなく、管理会社としては手間がかからないということはお聞きしていたので、そうであれば3%まで代行手数料を下げて下さいとお願いしたら簡単に下げていただきました。

2%の違いなんてあまりないのではないか？と考える方もいますが、アパート経営ではコスト削減をすることが成功への近道です。

仮に家賃収入が年間1,000万円ある場合は、この2%の違いによって年間20万円も違ってくるのです。
1部屋当たり1か月ごとの差額で見たら、そこまで大きくないので軽視しがちですがコストはできる限り削減するようにしていきましょう。但し、きっちりやってくれる管理会社に対して値下げしすぎるのは、彼らのやる気を下げるという意味で逆効果になる可能性もあるので、管理委託費と業務の質が見合っているか考えて交渉をしていくべきかと思います。

それと、管理代行を無料でやってくれるという会社も存在します。
厳密に言うと、月々の管理委託費は無料だけど、2年に1回発生する更新料の一定割合を支払うということになります。

月々無料で管理委託を行う場合、入居者からの連絡受付はやってくれますが、入居者からの家賃送金は直接僕たち大家の口座を指定し、もし期日までに入金確認ができなかったら管理会社経由で入居者に連絡するという形になります。つまり、入居者との連絡取り次ぎのみやってくださり、それ以外のことは僕たち大家で対応することになります。

アパート経営の規模にもよりますが、僕は区分マンションしか所有していない期間は、自主管理可能だと判断し、可能な限り月々の管理委託費は無料という上記の形式で管理委託をしていました。

区分マンション5部屋程度であれば、入居者対応は半年に1回程度の頻度だったため、毎月たかが数分の入金チェックを自分でおこなうだけでコストが削減できるのであれば、自主管理で行うべきと判断していました。

アパート経営における管理委託の内容

では、アパート経営の管理会社が管理委託費をもらって何をやっているのか？という話ですが、物件によりけりです。
手間のかからない物件であれば入金管理だけですし、滞納や入居者間のトラブルが多い物件の場合は諸々対応してくれています。

毎月必ず発生する業務は入金管理です。

入金管理をお願いする場合は、入居者からの家賃送金は一旦管理会社の口座にしていただくことになります。そして、管理会社が入金の有無を確認し入金がされていないのであれば入居者に催促の電話をして、入金されているのであれば管理委託費を差し引いた金額を大家へ送金するというものです。

その他はトラブル対応になるのですが、その中でも良くあるのが室内設備の不具合に関する問い合わせ対応だと思います。例えば、トイレの換気扇が壊れたから交換してほしい、台所の蛇口の調子が悪いので見て欲しい等に対する対応です。

所有物件数、建物構造や築年数によっても異なるとは思いますが、この対応はあまり多くないというのが僕の印象です。僕は不動産投資をして10年、現在30部屋程度の大家になりますが、入居者からの連絡が入り室内の設備を取り換えるというのは1年で、片手で数えられるぐらいの回数です。それであるなら、投資初期は経験を蓄積するためにも、コストを削減するためにも自主管理を検討するのも選択肢の1つだと考えます。

また、管理会社へ支払う管理委託費は契約時に交渉しておくべきだと僕は思います。

通常の賃貸借契約は2年契約ですが、その際に入居者の方が更新料として家賃1か月分支払うことになると思います。
賃貸借契約の更新業務代行を行ったということで、更新料一部を管理会社へ支払う必要があるのですが、その配分が大家50%・管理会社50%なのか、大家75%・管理会社25%なのかでも自分の取り分が違ってきます。

この更新時の更新料配分に関しては、管理を始める当初に話をしておかないとそのまま流れていくので、自分の取り分を少しでも増やすためにも交渉してみる価値はあるかと思いますので是非試してみて下さい。