不動産投資でキャピタルゲインを得やすい

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最近の不動産投資では毎月入ってくる家賃収入にスポットが当てられがちですが、不動産投資は売却時の売却損益確定をもってトータルの損益が確定します。

従い、どんなに不動産保有中の賃貸経営が上手くいっても、売却時に積みあがっている家賃収入よりも大きな損失を出してしまうとトータルで損失となり、投資としては失敗とされてしまいます。

上記売却時に発生する利益をキャピタルゲイン、不動産保有中の利益をインカムゲインと呼ぶことが多いのですが、今回は不動産投資を成功させるために重要な要素であるキャピタルゲインを得やすい投資手法について自分の実例を交えてお伝えしていきたいと思います。

結論から申し上げると、不動産投資で不動産売却する際には、投資用物件として売却する方法と住居用の部屋として実需で売却する方法があるのですが、投資用物件として購入し、実需として売却するとキャピタルゲインを得やすいと言われています。

投資用物件で売却するとキャピタルゲインを得にくい

私が過去所有していた物件の中で築年40年を超えているけど、延床面積が70㎡程度ある部屋がありました。そこで実際に合った話をもとに具体的な金額を出してご説明したいと思います。

この物件は約9年前に3,000万円程度で購入しました。そして、家賃は17万円程度でした。

この部分だけ見ると表面利回りは6.8%(17万円×12か月÷3,000万円)ということになり、そこそこの表面利回りです。

しかし、管理費と修繕積立金の合計額が5万円を超えていました。

つまり、月々のローン返済を含まないネットキャッシュインは12万円ということになり、それを基に計算すると表面利回りは4.8%(12万円×12か月÷3,000万円)になり、投資用物件としての魅力はなくなります。

しかも、この物件は築年数が古く、17万円の家賃を維持するためには1,000万円弱のリノベーション費用をかける必要がありました。

つまり投資物件としてはうまみがないわけです。

私はそんな物件を売却する以前にも投資用物件として売りに出していたことがあったのですが、買値程度で買い付け申し込みが入ったことはなく、キャピタルゲインを得るなど夢のまた夢という状況でした。

投資用物件として売却する場合、買主の方は利回りを考えて購入可否を考えます。誰もが分かる数値なので、利回りが絶対的な基準となります。

仮に、僕が上記物件の買い付けを入れる場合、築年数が古いこと、現在賃料が相場より高く将来下落することが明らかなこと、そして将来の高額なリフォームコストを考えて、表面利回りが8%を超える価格である1,800万円程度でなければ購入は考えないと思うので、投資家向けに投資用物件として売却する場合はキャピタルゲインを得ることは難しいです。

実需物件として売却するとキャピタルゲインを得やすい

では、実需物件として売却した場合はどうでしょうか?

皆さんが住宅ローンを組んで自宅を購入するときに何を考えるか?ということをイメージしていただくと分かりやすいと思います。

自宅購入する際に利回りを考える方というのは少ないと思います。

部屋の広さ、周辺の環境、利便性、その地域への愛着等々、利回り以外のそこに自分が住みたいかどうかという、自分がそこに生活することに関連したことを考える人が多いと思います。

実需物件としての価格は近隣地域での類似物件の供給と需要、その成約事例をもとに値幅が決まります。

僕が所有している上記の物件であれば、投資用物件として売却するとキャピタルゲインを得られない価格で売却せざるを得ない状況でしたが、実需物件としては価値がありました。というのも、JR沿線某駅の徒歩5分圏内で70㎡以上の広い物件は供給が少なく、住みたい希望者が多いという状況でした。

実際に不動産会社に売却査定をお願いしたところ、投資用物件として売却した場合は2,000万円程度、住居用として売却した場合は2,700~2,900万円程度というのが売買仲介業者から提示された値幅でした。

したがって、このギャップをうまく使って不動産投資でキャピタルゲインを得る人もいます。

具体的に申し上げると、利回り基準で算定すると低い価格になるけど、実需物件として売却した場合は近隣地域の類似物件が少なく需要があるため、そこそこ高い価格になる物件を、購入して売却するという手法です。

実際、この物件は3,000万円弱で売却することができ、投資用で購入した物件を実需で売却することによりキャピタルゲインを出すことができました。(購入時の価格は3,000万円程度でしたが、9年経過し、減価しているので、減価償却後の金額比でキャピタルゲインを得られたとの意味です)

もし物件売却を考えている方がいましたら投資用物件としての売却だけでなく、実需物件として売却も考慮の上売却戦略を立てていただくことをお勧めします。

詳細についてご質問等ございましたら、右カラムのお問い合わせよりご連絡いただければと思います。

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