不動産投資での失敗を防ぐためのカギを握る収支シミュレーション

不動産投資での失敗を予防

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不動産業者から物件の紹介を受ける際に、収支収支シミュレーションの提示もあるケースがほとんどだと思います。その収支収支シミュレーションを見て、キャッシュが残る案件かどうかを判断される方も多いかと思いますが、収支収支シミュレーションを100%信じることは不動産投資の失敗につながります。

例えば、業者としては、物件を売却したいので、空室が出ないベース、もしくは税金費用を考慮しないベースで収支収支シミュレーションを立ててくることが多いです。

僕は、不動産投資を始めた当初はこの収支収支シミュレーションを完全に信じてしまい、実際に運用してみたら全然異なった、もしくは、業者の見積もりミスで経費の部分で大きな差額が発生したなんて失敗を多く経験しています。

今回は、数値を見るのがあまり得意でない方、または実際に賃貸経営をしたことがなく収支の感覚がない初心者の方向けに、不動産投資で失敗しない収支収支シミュレーションの目利きのコツについてお伝えしていきたいと思います。

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業者の収支シミュレーションを鵜呑みにすると失敗します

まずは、業者が提示する収支シミュレーションは、実績ではなく、あくまで収支シミュレーションだということを忘れてはいけません。そもそも、絶対に儲かるということが分かっているような案件があれば、自分には回ってこないと思っているぐらいの方が良いと個人的には考えています。

例えば、業者が提示する収支シミュレーションでは、満室想定で収支シミュレーションを立ててくるケースが多いです。しかし、実際は空室が必ず発生し、家賃が入ってこない期間がありますし、その際に原状回復リフォーム程度はやらないといけないので、コストが発生します。また募集に伴い広告費も発生します。そういった部分はあえて収支シミュレーションに含めず、100%信用すると失敗することが多いです。

また、購入初期の頃は損失項目が多いので、税金費用を考慮する必要がないかもしれませんが、長期的に見ると、収益性が高い案件であればあるほど、税金が発生します。その費用もほとんどの収支シミュレーションでは見積もっていません。従って、業者の見積もりでは、キャッシュフローが多めに出ていることがほとんどであり、収支シミュレーション通りのキャッシュフローが増えると考えて購入すると、不動産投資で失敗するということになってしまいます。

上記は一例ですが、一般的に収支シミュレーションの数値は楽観的な数値だと思い、あくまで参考程度にということで確認いただければと思います。間違っても、その数値を100%信用して、物件購入を決めることのないようにご注意ください。

法的拘束力を持つのはあくまで契約書ということを忘れずに

仮に、物件購入後に収支シミュレーションの数値を大きく異なった数値が出てきた場合、それを契約不適合責任として、仲介や売主を訴えることは可能か？ということですが、原則訴えることは難しいと考えた方が良いと個人的には考えています。

実例を挙げると、僕が購入した1棟マンションでは、共用電気料金が1か月1万円台前半ということで、業者より収支シミュレーションが提示されていました。その時点で、1棟マンションを所有していなかったので、その数値の適正性を判断できず、鵜呑みしてしまったわけですが、実際は、3万円近く発生していることが購入後すぐに分かりました。原因は売主業者の仕入れ担当の見積もりミスでした。

相手の売主は宅建業者だったので、引き渡し後2年間は契約不適合責任を負っているわけですが、この部分は瑕疵担保責任として追及することは難しいのです。

なぜなら、契約書と収支収支シミュレーションは別物だからです。契約書に押印することを軽くとらえてしまうとこのような失敗を犯します。

何らかのトラブルが起きた場合は、契約書に記載があることをベースに判決が下されます。

従って、収支シミュレーションに大きなブレがあったとして、その後その大きなブレに対して補償があるか否かは、その業者の倫理観次第ということになってきます。

僕の場合は、運よく一定金額補償いただけましたが、業者によっては、収支シミュレーションはあくまで収支シミュレーションということで、何も補償しないことが多いです。この点甘く考えると失敗するのでご注意下さい。