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先日嫁の弟にあたる義弟から不動産投資の相談を受けましたが、義弟が相談をするにあたり義弟の同僚が不動産投資を始めたことがきっかけになったということが分かりました。
どうやらちょっとした飲み会がきっかけになり、2,000万円にいくかいかないか程度の金額規模の区分マンションをまとめて購入したということでした。
具体的な数字は確認できていないのですが、４戸合計でキャッシュフローは1万円未満(下手すると赤字)で、給与所得と合算することにより100万円税後の税金還付を受けているようです。
話を聞いただけで非常に危険なスキームだということが分かりました。
まず、キャッシュフローが出ているのに赤字申告が出来ているということは、築古の区分マンションを購入することにより、より短い期間で減価償却費を計上していることだと推測できますが、短期間で償却できているうちは良いものの、その減価償却費がなくなった時は給与所得と合算することにより逆に税金が増えます。
給与所得の税率が20%よりも高ければ、5年超物件を保有することによって売却時に売却益に対する税率が20%におさえられるので、トータルでも税率差異で税金が少なくなる可能性はありますが、一定以上の年収でないとそのメリットは享受できないと考えています。
そして何より、節税を目的とした不動産投資は、その物件自体のキャッシュフローや資産価値を軽視する傾向があり、購入時に割高で購入している可能性が高いこと、また、現在の賃料が割高になっていることも良く聞きます。
特に賃料がサブリース賃料となっている場合は、サブリース期間はその賃料が約束されるものの、その後賃料改定され、賃料が減額になる、もしくは空室続きとなり、サブリース契約が切れ、自分で運営したところ、サブリース賃料よりも低い賃料となり、もともとギリギリで黒字だったキャッシュフローが大きくマイナスになり、保有しているだけで赤字垂れ流しであるものの、売却するにもローンの残債以下でしか売れないので、売ることが出来ないという地獄の状況になるケースも聞きます。、
ローン残債がなくなれば、自分のものになるということで、赤字のキャッシュフローは保険費用と同じようなものという不動産絵営業マンの営業トークをよく聞きますが、不動産投資は保険ではなく、あくまで投資として行っているので、投下した資本よりも返ってくる金額や資産価値が低い可能性が大きいのであれば、実行すべきではないと思います。赤字キャッシュフローの期間は相当な心労苦になる可能性もありますので・・・
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