不動産投資の経験がない方が自宅購入をする際に考えるべきポイント

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コロナ第六波が本格的になりそうですが、賃貸経営の方はというと年末に解約通知を受領している部屋以外の解約はなかった模様です。今年も賃貸繁忙期なる時期があるかは不明ですが、通常時よりも埋めにくくなることが予想されるので、空室対策は迅速に対応していこうと考えている次第です。

昨年12月は来年新築予定物件の売買契約書を締結しましたが、自宅購入について都度ブログでも共有させていただきました。

但し、僕の場合は海外赴任の可能性も十分考えられる状況ではあるので、その新築物件に住めるか否か確定ではありませんが、自宅購入はタイミングだと思っているので、出来れば購入まで至りたいです。

そこで、不動産投資家目線で不動産投資をしていない方向けに自宅購入をする前から意識しておくべきことを書き綴っていきたいと思います。

自宅購入も資産形成の１つとわきまえる

自宅購入の住宅ローンと賃貸住宅の家賃の金額を比べて考える方もいますが、住宅ローン支払いの内、ローンの元金返済分は資産形成をしていることと同義である認識を持つべきだと個人的に思います。

例えば、5,000万円のマンションを住宅ローンで購入し、1か月のローン返済が15万円だったとして、15万円の内、13万円がローンの元金返済だとします。

そして、仮に5,000万円のマンションの価値を下がらない場合、ローン元金の13万円は毎月お金を貯蓄していることと同義になることは分かっていただけるかと思います。

ただし、不動産の価値が上昇するのか？横ばいなのか？それとも下落していくのか？は不動産市況にもよりますし、エリアにもよります。そのあたりは資産性というワードで評価されることが多いですよね。

自宅購入が他の投資と異なるのは、生涯住み続ける可能性もあるので、利益確定もしくは損失確定をすることなく一生を終えることもあり得るということです。そういった意味で、株式投資や不動産投資のようにおびえる必要性は低いのかなーとは思います。

僕は自然と自宅購入も資産形成の1つだと考えていたので、近隣の相場観や10年後売った場合の相場観、住居周辺の都市計画、ハザードマップ等調べて判断しました。やっぱり、家賃を無料にするだけでなく、利益も得たいですからね。

住宅ローンほど条件の良い融資はない

不動産投資では不動産融資を受ける必要がありますが、融資期間であったり、金利条件であったり、そもそもの承認が厳しい条件になることも多々あります。

その点住宅ローンは金利が低く、耐用年数が何年であっても融資期間35年でひけることは大きな利点です。ここまで有利な条件で資金調達できる手段はなかなかありません。

融資打診をしたけど断られたり、融資承認は得られたけど金利率が高く、融資期間も短いといった類の経験をしている不動産投資家の方であればあるほど、住宅ローンの条件の良さを感じます。

ローンを背負ったことがない方はローンを背負うこと自体に躊躇するということも少なくないかもしれません。これについて僕が感じていることは、シンプルに毎月のローンを支払えるか支払えないかのみを考えれば良いということです。

毎月のローン返済さえできれば、例え購入した不動産の価値が下がったとしても関係ありません。自己破産もすることはありません。

もっというと不動産の価値は上がったり下がったりするので、ローンを支払える体力さえ備えていれば、下がった時は保有し、上がった時を待って売却する柔軟性がもてます。そういった意味でも、ローン返済額は余裕をもって支払える金額にしておいた方が良いというのが僕の持論です。

不動産価格が下がった時に購入するという話をよく聞きますが、いつ下がるかなん分かりませんし、高止まりし続けるという専門家の意見も良く聞きます。

収益不動産であれば購入タイミングをよくよく吟味する必要がありますが、自宅については、家族がハッピーになって、自分が住みたいと思えて、月々の返済に問題がない規模であれば、購入してしまった方が良いのかなと個人的に思います。

資産性だけでなく生活利便性も考慮

最初の章では資産性を重視すべきという話をしていてなんですが、自宅購入は家族のための場所を購入するという要素もあります。

そういった意味で、資産性だけ考えて購入するべきではないとも思います。

例えば、資産性だけ考えると都内23区に購入した方が堅いかもしれませんが、自分の両親、配偶者の両親が遠方に住んでいる場合はその選択がベストではないこともあり得ると思います。

また、駅近に購入した方が資産性が高い場合であっても、部屋が狭すぎて家族の生活にゆとりができなくなるので、駅から遠い物件にする、もしくはマイナーな駅を最寄駅とする住宅を購入する等の方が家族にとって良い選択となるかもしれません。

こういった家族の生活を考慮した「生活利便性」も、物件の「資産性」と同じくらい考慮するべきなのかなと。特に僕みたいに自動的に投資的視点で物事を考えてしまう人間は注意すべき点なのかなと思います

僕自身は最初内見した物件で決めてしまったので、そこまで動いていないのですが、購入前にネット上で調べていたので早く動けました。また、購入エリアが小～大まで育った地元に近いエリアだったので環境を把握できていたため、「生活利便性」の部分も実態を把握した上で判断できたように思います。

ということで、皆さんが自宅購入をする際の参考になる情報があれば幸いです。