2022年の不動産投資における抱負

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2022年の年始はコロナの感染が落ち着いてきたこともあり、昨年と比べて移動が多かったのですが、良い年を迎えることができました。今年からはブログの方は書くことができた都度、より詳細な内容で更新を続けていきたいと思いますので、引き続きよろしくお願い致します。

さて、今回は2022年最初の記事ということで、不動産投資における2022年の抱負を書き綴っていきたいと思います。

問題入居者の追い出し及び原状回復費用の削減

今年はトラブルから始まることが分かっています。
年末に玄関ドアがズレていて、住んでいる形跡のない部屋の入居者母より入居者である息子が住んでいないということで、解約通知を受領しています。

この部屋、玄関ドアの交換費用が発生する可能性が高く、給湯器も竣工時から交換されていない給湯器とエアコンが一体となったタイプということもあり、原状回復費用が三桁万円レベルで発生する可能性がありと前々から感じていたのですが、ついに解約通知が届きました。

住んでいる形跡が全くないこと、消費者金融等より督促のはがきが届き、それがポスト等に溜まっていることから、最悪室内で亡くなっている可能性もあるかも・・・と思っていたのですが、母親より何度か電話連絡したところ、生存は確認できました。しかし、知人の家に住んでいるらしく、家賃を支払っている母親としてはこれ以上支払いたくないということで、解約となりました。

但し、残置物撤去等の手続きもあるということで、最低でも3月までは家賃をお支払いいただくように母親にはお願いしており、電話上では同意していただいているようです。あくまで電話上での同意なので、定かではないですけどね・・・

玄関ドアは可能な限り修繕で完結させ、給湯器とエアコンは使用できるのであれば使用継続したいところですが、給湯器はモノが入るまで2~3か月かかってしまうことは知っていたので、既に発注しています。エアコンはそこまで長い納期にはならないようで、交換が必要となった場合に発注ということにしています。

大きな費用が発生するという落胆した気持ちがあるのも事実ですが、この部屋、売却後引き渡し時にトラブルになるだろうな・・・と不安要素であったこと、また家賃が低く、入替となれば家賃を若干上げられることから、自分が近隣に住んでいて、動きやすい今の時期に退去手続きに進めることは良かったと考えています。

繁忙期までに部屋を空けることは難しい気もしていますが、可能な限り早期募集を行い、三桁万円と見積もっている費用を二桁万円以内におさめるべくコスト削減に尽力したいと考えています。

1棟マンションの売却

昨年5月下旬くらいから進めている1棟マンションの売却ですが、今のところ具体的な話は1つもありません。専任でお願いしている仲介さんには売り出し価格よりかなり低い金額で打診はあるような感じですが、専任仲介さんレベルで止まってしまうほど条件は悪いということです。

売却に関しては釣りと同じように僕が動いたからと言ってどうにかなる話なので、待つしかないというのが現実ですが、この1棟マンションの売却金額によって将来の選択肢の幅が変わってくるので、2022年中になんとか自分が納得できる金額で売り抜けたいと思っている次第です。

昨年エレベーター交換の話が点検会社より来ていますが、特に不備がないのに、築年数が30年に達したのでというのが理由で、特に不備は発生していません。今年交換する必要はトラブルが発生しない限りないとは思いますが、5年以内には交換する必要性が高くなると思いますので、そういった意味でも今年中の売却実現がベストだと思っています。(エレベーター交換をしたからと言って売却価格には転嫁できないようです・・・)

今年の4月で購入してから4年が経過しますが、この物件には色々悩まされました。でも、悩まされた分だけ、賃貸経営について考え、動いて、検証する機会が増えたので、大家としての経験や知識が格段に上がったというのも事実です。

一概に1棟ワンルームマンション投資を否定するわけではないですが、少なくとも敷金・礼金が取れない、かつ、賃貸仲介へ支払う広告費が賃料の1か月超となっているエリアでのワンルーム投資は今後は控えたいと学ばせてもらいました。

基地局収入が新たに創出できたので、トータルで赤字になる可能性は低い状況までもっていくことができていますが、何が起こるかは分かりません。なんとか今年中に売却できるよう、専任の仲介さんと協力して、実現したいと思います。

さいたま市を起点にした融資戦略及び投資方針の精査

1棟売却が実現できたら、その後今後の融資戦略及び投資方針を詰めていきたいと考えています。

順調にいけば来年にさいたま市に引っ越しをし、しばらくはさいたま市を拠点に不動産投資をしていこうと考えています。法人登記をさいたま市にすることにより融資をしてくれる金融機関は変わります。

また、融資してくれる金融機関が変わることにより、投資エリアも再考する可能性があります。さいたま市を拠点とすることにより、東京の物件に融資をしてくれる金融機関の選択肢は狭まることは確実となるためです。

エリアを集中していくことは決めていますが、それを埼玉県の一定エリアにするのか?それとも東京23区も含めるのか?で動き方が変わりますし、物件種別も区分投資に集中するという選択肢もあります。

自分が目指しているゴール、そしてそのゴールを達成するために必要なキャッシュフローを再度考えて、そのキャッシュフロー達成に必要な戦略を考えていきたいと思います。今後は無造作に借入を増やしていくことは避けたいと思っていますので。

1番目は必ず発生するのですぐに対応が求められること、2番目と3番目は未確定要素が多いですが、今年を振り返る年末に今年も良い年だったと言えるように、今までと同じく自分が出来ることは最善を尽くしたいと思います。

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