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最近同年代の知り合いや昔からの友人が節税目的で都心の区分所有マンションを購入したという話を聞くようになりました。僕自身が30代中盤になってきたということで、周りの人もそれだけ年を取り収入が上がってきたからこそ、節税を考えるようになってきたのかもしれません。

 

節税目的で効果が出るのは、税率が高い方。つまり、サラリーマンとして高収入を得ている方だと思います。皆さんご存知の通り日本は累進課税制度になっているため、一番上の所得層の方は住民税合わせて所得に対して55%の税金がかかります。

 

逆に言えば、所得を減らすことが出来れば、戻ってくる税金も大きくなるということが言えます。

 

不動産で良くあるのが、家賃収入よりも大きな減価償却費が取れる物件を購入し、所有期間初期に不動産所得の赤字を給与所得と合算することにより税金還付を受け、不動産を5年超所有後売却益に対しては20%の譲渡所得税ですませるという流れだと思います。

 

僕は知り合いや友人が購入した物件の詳細は聞いていませんが、上記考慮すると、おそらくそれなりに築年数がいった物件を購入したと推測できます。

 

それと色々と情報を聞いてみると、サブリースで運営しており、月々のキャッシュフローはほぼ出ていない、税金還付した金額をプールしてある程度貯蓄出来たら繰上返済に回し、キャッシュフローを改善していくということでした。

 

なので、退去時の入居者募集費用や修繕コストを考えると、月々のキャッシュフローはほぼあてにしていない、税金還付目的の投資だと言えますよね。

 

となると、ある程度予測できる数値は、

 

・所有期間中の節税額(給与収入が一定という前提)

 

そして、不確定要素は以下なのかなと。

 

・所有期間中に退去した場合の募集コスト及び修繕費(中古物件のため)

・売却時の価格

 

不動産の節税は減価償却費が家賃収入を上回っている間は良いのですが、減価償却費が切れた時は一転所得が増え、むしろ税金を多く支払うことになります。

 

なので、それまでに長期譲渡所得の20%で売却することになりますが、そもそも高い価格で購入していた物件の場合は、売却時に大きな損失を出してしまい、税金還付でキャッシュをふやすどころかトータルで考えると損失になったなんてこともあり得ます。

 

なので、いかに節税目的といえども、やはり安く買う、高稼働でまわせる物件を購入するということには変わりないと僕は思います。その点、軽く考えて、物件選定に時間をさかずに不動産業者にあてこまれている人が多いような印象を僕は持っています。。。

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