空室対策は周辺競合物件との勝負

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今年は年明けから、都内23区の1LDK、東京都都市部の3点ユニットワンルームの2部屋が空室になっており、1月より入居者募集をしていました。

上記2つの部屋スペックを聞いた時に、1LDKの方がワンルームよりも決まりやすいと思われた方が多いと思いますし、僕もそう考えていたのですが、ワンルームの方は退去から1週間程度で成約となり、1LDKの方はまだ成約には至っていません。

結局は、周辺競合物件と比べて割安なのか？割高なのか？という部分が最重要だということを、今回の事例で認識しているところです。

前者の1LDKは、確かに立地は良いですし、部屋も広いですが、周辺に競合物件があります。フルリノベーションで室内は綺麗になったものの、築年数や建物の外観は変えられず、競合物件で同じようなスペックで、より低い家賃で募集をかけている物件もあり、そこに勝てない状況が続いています。

ようは、少し割高なので、内見は入るものの、競合物件と総合的に比較して、結局申込が入らずという状況です。

一方、東京都市部ワンルームの方はスペックだけ見ると大したことないのですが、周辺の競合ワンルームが特に工夫したリフォームをせず、室内写真も一眼レフで撮影されている部屋がほとんどないなか、アクセントクロスでデザイナーズ感を出し、写真も一眼レフで撮影したものを使用しており、差別化ができています。

その結果だと思うのですが、直近2年程度は空きが出ても、平均1か月程度で成約になっているというあまり苦労しない物件になってきています。

空室対策は物件のスペックではなく、あくまで周辺競合物件の数であったり、質との勝負です。
どんなに良い物件でも、割高であれば、選ばれる可能性が下がり、空室期間が長期化します。

逆に、3点ユニットであっても、家賃帯が低い物件に住みたいというニーズは一定割合あるので、低家賃の3点ユニットの競合物件間の競争に勝ち抜ければ、意外と空室対策で悩みを抱えることはなくなる、ということはこの5年間で感じます。

また、現在生活費が上昇傾向なので、そういった状況も後押しし、低家賃の住居ニーズがより増えているということも聞きます。

社会情勢や競合物件に状況に応じて適切に対策を取っていくべきですし、投資物件を購入する際に購入後の運営イメージをすると思いますが、その際は競合物件との比較という観点も忘れずにしていただければと思います。