不動産購入前に調査すべき５つのポイント

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物件を紹介された際、自身の選定基準を持つことは早い判断を可能にし、誤判断を減らす重要な要素です。しかし、驚くべきことに、多くの方がしっかりとした選定基準を持っていない傾向があります。

物件の分析手法は多岐にわたり、正確な解は存在しません。しかし、ここでは私が用いている物件の選定基準に焦点を当て、そのポイントを5つご紹介いたします。これは1つの分析手法として参考にしていただければと考えています。

■ CF率
まず、手残りキャッシュフローと物件価格の割合であるCF率を参考にします。これは税前キャッシュフロー÷物件価格（諸費用除く）で算定されます。税後キャッシュフローで見積もることもあるため、慎重に見積もりを行いたい方は税後キャッシュフローで考慮することも検討すべきです。

この指標には多くの要素が影響します。利回りが高くても金利が高い場合、融資期間が短い場合にはCF率が高くならない可能性があります。逆に金利が低く、融資期間が長い場合、表面利回りがやや高くてもCFは向上します。現在の水準では、1.5%以上が高いCF率とされています。

■ 出口戦略
次に出口戦略です。購入時に長期保有するか、売却するかをある程度決めておくことが重要です。売却する場合、何年後に何%で売却するかのシミュレーションが必要です。例えば、築25年のRC物件を10年後に表面利回り8%で売却する場合、残債と売却金額を計算し、投資利益を試算することができます。

インカムゲインとキャピタルゲインの合算が購入時の出資額を上回れば、投資成功と言えます。そのため、購入時に出口戦略を考えておくことが重要です。

■ 修繕履歴
区分所有マンションでは管理組合が大規模修繕計画を策定し、積立金を準備しているため、急な大出費は少ない傾向があります。しかし、単独の建物を購入する場合は積立金がないため、大規模修繕は大きなリスクとなります。そのため、修繕履歴を確認することが必要です。築25年で一度も大規模修繕が行われていない場合は、購入後に大きな出費が発生する可能性が高まります。逆に最近の修繕があれば、リスクは低くなります。

■ 積算評価
多くの銀行は積算評価で物件を評価します。積算評価が高い物件は銀行からの評価が高まり、借入が容易になるメリットがあります。売却時にも積算評価が高い物件は融資が得やすく、流動性が高まります。積算評価は相続税路線価×土地面積＋建物構造別単価×建物延べ床面積×(耐用年数 – 経過年数)÷耐用年数で求められます。

積算評価が高い場合、実際の価格が低いことを示し、通常は立地が劣る場合があります。ただし、積算評価が高いと固定資産税・都市計画税が高くなるデメリットもあります。拡大時には考慮すべき指標です。

■ 賃貸需要
最後に賃貸需要です。CF率が高くても、物件が入居者で埋まらなければ意味がありません。物件のエリアやタイプが入居者に求められるものなのか、周辺の管理会社にヒアリングして確認することが重要です。入居が難しい場合、収入が支出を上回りにくくなります。人口動態も調査し、エリアの人口減少が懸念される場合は注意が必要です。

以上が物件選定時に重要な5つのポイントです。これらを考慮して、より賢明な投資判断を行っていただければ幸いです。