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日本では普通賃貸借契約期間が2年となっていることが多く、契約更新時に更新料が発生します。
更新料は大家と管理会社にとっては収益源の1つです。特に管理会社にとっては、更新手続きを行うだけで更新料の50%の手数料がもらえるということで大事な収益源です。
但し、入居者にとっては更新料を支払ったからと言って部屋を清掃してくれるわけでもなく、新たなサービスの提供を受けられるわけでもないので、ただのコストであり、支払をしないという選択をする人もいて、そこでトラブルになることもあります。
僕は比較的更新料をもらえてきた方がですが、それでも数回更新料のトラブルを経験したことがあり、今回は更新料トラブルの事例と解決方法について、実例をもとにお伝えしていきたいと思います。
コンテンツ
更新料とは？
そもそもこの「更新料」、なんで支払わなければならないんだ？と思う方が多いと思います。
僕も入居者としては、継続して住んであげているのになぜ契約更新と同時に更新料を支払わなければならないのか？とも思います。
実は、更新料に法的拘束はありません。不動産業界の慣習で行われているものなのです。
但し、上述の通りこの更新料の収入は、大家側、管理会社側にとっては、結構バカにならない収入です。例えば、更新を迎える部屋の家賃が１４万円である場合、更新料は家賃１か月分となっている為、１４万円が更新料として、家賃に追加して支払われます。
その後、大体のケースで、更新料の５０％を大家がもらい、残り５０％を管理会社がもらうというシステムになっている為、その月の家賃収入は通常月の１．５倍になります。
そして、なんといっても、管理会社にとってはかなりアツイ収入です。
仮に、上記部屋の管理を管理会社に任せていた場合、家賃の３％を手数料として管理会社は受領します。
具体的に、１４万円×３％なので、４２００円。
それが、更新の際は、いきなり７万円入ってくるわけですから、毎月の管理手数料の１６か月分になります。
管理会社で毎月の管理手数料無料としている管理会社があるのは、更新事務手数料として更新料全額もらうとしている会社が多いです。
このように更新料があることによって成立している取引が既に多くあるので、更新料がなくなることはないと思いますが、更新料が減額になるもしくは更新料を支払わなくなる入居者が増える可能性はあるので、大家としてはその点注意が必要です。
トラブル１：更新料は受領済みだが、契約更新手続きができない
この形式は意外とあります。
僕は24部屋のワンルームマンションを所有していますが、今年更新を迎えた入居者の内、2名は更新料受領済みだが、契約更新手続きができていない方です。
管理会社としては、契約更新手続きが済んでいない状況で大家に更新料収入は送金できないということで、僕自身はまだ更新料を受け取っていません。
今回トラブルになっている入居者2名ですが、集合ポストに郵送物がいつも溜まっている常習犯です。内1名はそもそも住んでいる形跡がない状況なので、それでも家賃が支払われていることが不思議な状況でもあります。
この状況の打開方法は、内容証明郵便等記録の残る形で、契約を自動更新する旨のレターを送付し、管理会社から発信することにより契約更新を合法化する方法です。
僕は2021年11月時点で当1棟マンションの売却も検討しており、売却時に更新契約がなされていない入居者を引き継がれるのは買主が嫌がると思うので、今年中には解決するべく管理会社に動いてもらっています。
住んでいる形跡がない部屋の入居者はこの機会に退去ということになるきっかけづくりになってしまう可能性もありますが、それよりも、法的にあいまいな状況にしておきたくないという思いが強いです。
トラブル２：毎月家賃は支払うが、更新料は支払ってくれない
次のトラブルは、連絡を取ることに問題はないものの、資金的な理由で更新料を支払えないということです。但し、毎月の賃料支払を滞納すると、連帯保証人に連絡がいくもしくは保証会社より督促が来てしまうので、賃料はしっかり払っています。
このケースはトラブル1の入居者と比べるとまだ話が出来る入居者なのかなと思います。
但し、僕のマンション入居者の場合、春先の更新時に更新料の分割払いを要求し、11月時点で全額支払えていないので、これ以上長引かせると更新手続きが完了しない状況が続くと感じています。
僕としては、更新料が受領できるか否かはそこまで大きな話ではなく、契約更新ができない状況が続くことを避けたいと考えています。
というのも、今の状況で売却した場合、この状況を買主は嫌がると考えるためです。
であれば、長く住んでいただく等一定の条件を設けて更新料を免除し、更新手続きを進めるというのが1つの解決方法です。
この解決方法を管理会社に提示し、年内までには更新手続きをまとめるように指示していますが、まだ返答はありません。管理会社としては全額回収できないと自分達の更新事務手数料が減ってしまうので最大限努力いただけるものと思いますが、引き続きフォローしていきたいと思います。
このように更新料のトラブルは大家主導で解決することが可能です。
特に僕のように近い将来売却を考えている方はトラブルを抱えている入居者がいると思われると価値や購入判断に影響する可能性もあるので、早めに解決しておくことをおすすめします。
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