民泊新法での届出及び民泊運営の難易度について

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民泊新法施行されて3年程度経過しましたが、個人として民泊新法上の届出を提出しようと考えている方で、届出を提出できている人が非常に少ないという話を良く聞きます。

過去民泊運営をしていた時にはオーナーの方から許可を取得していれば、民泊新法になっても継続して運用できると考えていたのですが、区役所及び消防署に事前相談しに行った結果、届出を提出すること自体が非常に難しいことが判明しましたということがありました。

今回は、その民泊新法の届出を提出する難易度についてお伝えしたいと思いますが、結論から申し上げると家主不在型で民泊届出を行う場合は、家主居住型と比べて届出のハードルが高くなります。

民泊届出に影響する家主不在型と家主居住型の違い

まず、民泊には大きく2つのパターンがあります。

1つは家主居住型、もう1つが家主不在型です。

家主居住型というのは、ホストがその部屋に住みながら、その家の一部の部屋を観光客等のゲストに貸し出すことによって運営する民泊です。イメージ、ホームステイの短期バージョンみたいなものですかね。

家主不在型というのは、ホストはその部屋に住まずに、その部屋を丸ごとゲストに貸し出すという運営パターンです。当然ですが、このタイプの方が家主居住型と比べて、リスクが高くなるので、求められることも多くなります。

そして、民泊運営をしているホストのほとんどが家主不在型で運営しており、僕も家主不在型での運営を考えていました。僕の場合は、転貸での民泊運営になるので、しっかりオーナーの方から許可を取得しており、民泊新法になっても、届出をすることはそこまで難易度の高いことではないだろうと考えていました。

しかし、区役所及び消防署の事前相談に行って、それは甘い考えだったということに気付かされました。

民泊届出でネックとなる消防法と180日ルール

僕は民泊新法での民泊運営で特筆すべき最大のネックは1年で180日間しか営業をしてはいけないという180日ルールの部分だと考えていました。

しかし、民泊新法の届出をするにあたって、ネックとなるのは180日ルールだけではありませんでした。消防法の区分が上がるというのがかなり大きな問題になることが事前相談で判明しました。

仮に、家主不在型で届出を行った場合、その建物自体の消防法上の区分がホテルや旅館と同じになってしまうということを知りました。具体的には、自動火災報知設備と誘導灯を設置し、消防点検も年2回から毎月に増やさなければならないということでした。

僕が当時届出を考えていた物件は自動火災報知設備及び誘導灯のどちらもありません。

従って、民泊新法の届出をするためには、初期投資としてその設備導入コストが発生します。

しかも、民泊新法とはいっても、半永久的に継続可能ではないので、検討した当時の翌年いっぱいぐらいまでの運営でその投資資金が回収できるかどうか見積もったところ、厳しいという結論に至りました。

具体的には、自動火災報知設備と誘導灯を導入した場合、100万円は発生するという見積もりをもらいました。ただ、これは少なくともという形なので、おそらくもっと多くの費用が発生します。

その投資を当時から翌年いっぱいまでという短期間で回収できるかどうかが不透明だったので、届出を提出するところまで持っていけないと判断しました。僕に限らず、この消防法のところでつまずき、届出を出せないホストが多くいるのが実態です。

民泊新法施工後の届出状況

上記のような実態であったため、2018年6月15日以降民泊として運営出来る部屋は激減しました。その後民泊新法以外のコロナ要因で撤退した部屋が更に増えたことは皆さんご想像の通りです。

そして、仮に民泊新法としての届出が受理されたとしても、180日ルールで運営が厳しくなるケースがほとんどと思うので、民泊新法で民泊を個人で運営出来る方は、上記家主居住型パターンがほとんどになってくると予想します。

そうなってくると、やはり、簡易宿泊所として180日ルールの規制がなく、稼働する限り半永久的に運営していくというホストの方が稼いでいくのではないかと予想しています。2018年～2019年後、土地から仕入れて、最初から簡易宿泊所の許可条件付きで物件の売買を行っている業者が出始めていると聞いていました。ですが、物件を購入し民泊運営をするのはコロナの状況を考えるとかなりリスクが高いのでおすすめはできません。

民泊や旅館業は、通常の不動産投資と異なり、稼働率が上がるエリアと上がらないエリアの差が大きく、また顧客の大多数が海外からの観光客であることを考えると、運営できるエリアが限られます。

そういった業者は上記のような民泊のホストが減っていき、コロナ収束後に観光客は増えていくという誘い文句で、簡易宿泊所投資を勧めてくることもあるかもしれませんが、どこでもできる訳ではないことを頭に入れて、エリア選定に関しては慎重に進めた方が宜しいかと思います。

ということで、民泊の今後の動向についても是非注目していいただければと思います。