売却における一般媒介と専任媒介

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不動産投資では、購入後の家賃収入から得られるインカムゲインと売却時に得られるキャピタルゲインがプラスとなって初めて投資として勝ちだったか、負けだったかが分かります。

つまり、毎月家賃収入から得られるキャッシュフローが良く、また、空室率も低めに抑えられて上手く運用することが出来ても、売却する際に、残債よりも大幅に低い金額でしか売却せざるを得ない状況になり、売却した場合は、投資として負けということにもなり得ます。

そういった意味で、物件購入時にある程度の出口戦略を考えることは重要であり、同時に、より高く売るためにはどの業者に専任媒介、もしくは、一般媒介のどちらで売却依頼をしていくべきか？といったことも考えて行く必要があります。

今回はそれぞれの売却仲介依頼の方法についてメリット・デメリットについて実例を交えながらお伝えしたいと思います。

専任媒介のメリット・デメリット
専任媒介は1社のみに売却仲介の依頼を行うことです。

また、一般媒介と比較して、専任媒介では、業者から売主への定期的な売却仲介の状況の報告義務が発生します。一般媒介では、報告義務はありません。

色々とメリット・デメリットがありますが、専任媒介にする一番のメリットは、業者が本気で物件を案内してくれる可能性が高まるということだと考えています。

例えば、1億円物件の一般媒介の依頼を業者が受けたとします。
そうなると、業者としてはその物件情報を顧客へ伝えるために、広告費であったり、人件費が発生します。

しかし、一般媒介だと、費用や労力をかけたにも関わらず、他社に売買を成立させられる可能性があるので、それら費用や労力が無駄になる可能性があるため、嫌がる業者もいます。

専任媒介であれば、1社しか依頼をしていないので、他の業者に持っていかれるということはなく、会社としてより本気で取り組むことが出来ます。私が売却仲介を依頼した業者の中にも専任媒介しか受け付けないという業者はありました。

デメリットの部分は、一般媒介のメリットの部分と重なるので次の章でまとめてご説明します。

一般媒介のメリット・デメリット
一般媒介は、複数の会社の仲介を依頼する形式です。
私の感覚としては、一般媒介で業者に依頼をする売主の方が多いというイメージです。

専任媒介では、売る力のある業者に本気にやってもらうという質を狙っての売却戦略になってきますが、一般媒介はとにかく多くの業者に任せるという数を狙っての売却戦略になります。

また、一般媒介では、宅建業法上では、確かに業者から売主に対して定期的な業務進捗状況を報告する義務はないのですが、大手不動産会社の場合は、一般媒介であっても1週間に1回レターで状況報告をしてきてくれます。

私自身は基本的には一般媒介で売却仲介の依頼を行うことが多いです。

過去に1戸区分マンションを売却した経験があるのですが、3業者に一般媒介で仲介の依頼を行いました。お任せした業者の第一印象で頼りがありそうな営業マン、頼りがいがなさそうな営業マンの方がいたのですが、結果的に決めてくれたのは頼りがいのなさそうな私より年下の営業マンでした。

上記実例はかなり意外だったので覚えているのですが、申し上げたいことは、いくら会社が大きく、その営業マンの方に過去の輝かしい実績があっても、誰が買主を見つけてくれるかは分からないということです。であるなら、自分がフォローできる業者数内で、できる限り多くの業者に依頼した方が決まる確率が高いと私は考えています。

また、不動産投資で成功できる方法の1つとして、投資家から購入せず、投資家でない方に売却するという流れがあります。

売却に関しては、目が肥えている洗練された投資家の方に売却するよりも、相続税対策等の他の目的で不動産を購入したいと考えている方に売った方が高く売れる傾向があります。そういった顧客を抱えている大手不動産業者数社に依頼するという方法が王道の方法だと個人的には考えています。

ただ、売却仲介では売れなかったからと言って損失になることはないので、色々トライしてみて、自分に合う方法を探していっていただければと思います。