理想的なLTVから考える不動産購入時の頭金割合

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先日、40代からの投資方針について考えていることをお伝えしましたが、その中で財務戦略も考えなくてもなりません。この4年、本業で財務部に所属して、財務知識を高めてきたので、ここが活かすところだと考えています。

財務戦略を考える中で、物件価値に対する負債の割合(Loan to Value(略称：LTV))をどの程度にするのか？という議論があります。

当然ですが、LTVが高ければ高いほど融資割合が高くなり、レバレッジがかけられるメリットはあるにしても、リスクは上がります。どの程度の割合が正しいという答えはなく、投資家のリスク許容度であったり、現時点の立ち位置と目指す水準の差等によっても違ってくると思います。

僕の場合は、20代後半～30代前半にかけて、LTV100%に近い割合で不動産を購入し、大分リスクを取って投資をしてきましたが、運良くアベノミクスによって不動産価値が上昇していることに加えて、時間の経過により積み上がった現預金を繰上返済に回すことにより、現時点のLTVは60%弱に抑えることができています。

LTV60%で運営をしてみて感じるのは、余裕をもって運営はできるけれども、1棟関係で大きな緊急出費が発生した場合や複数部屋の空室期間が長期化した場合は、若干不安が残るということです。

また、同じLTVであっても、空室不安を抱える物件を保有しているのか？空室が出てもすぐに埋まる物件を保有しているのか？でも全く異なります。

今後は利回り重視ではなく、その後安定運営がしやすい物件を購入することを重視していきたいと考えてはいますが、これまでにように不安を抱えて物件保有すると、人生が窮屈なものになってしまうという実感はあるので、LTVは50%以下にしたいというのが目標です。

LTVの目安が決まると、将来的に貯蓄できる現預金の規模感は把握できているので、逆算で物件購入の規模もあてがうことが可能です。

物件購入の規模と投資検討エリアが設定出来れば、大体どういったタイプの物件(建築構造、築年数や個々の部屋の広さ等)がイメージできてくるので、あとはそれに対して融資付ができるのか？という検証を融資を受ける予定の金融機関に地道に行っていくという話になっていくと思います。

こういった戦略を書面に落とし、金融機関に説明するだけでも、他の投資家と差別化できると考えています。これに加えて、税務戦略の方もつめていきたいとは思っていますが、その点はまだつめきれていないので、今年いっぱいの課題にしたいと考えているところです。

今ある法人をピカピカに磨いていきたいと思います。