アパート大家が資格勉強をして賃貸経営に役立った事例の紹介

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アパート大家になるには資格は必要なのか？という質問を時々受けます。

回答としては、大家業に資格は必要ありません。誰でも大家業のみであれば営むことが可能です。

僕はアパート大家を始めてからCFP、宅建、管理業務主任者等の資格を取得しました。資格を取得したことによって家賃収入が上がるとはないものの、アパート大家として意味はあったと感じています。

アパート大家にとって、資格取得は攻めの力を強めるというよりも、守りの力を強めるという要素が強いと思っています。とは言っても、具体的にイメージしづらいかと思いますので、僕自身の経験を基に、資格取得が賃貸経営に役立っている具体的な事例をお伝えしたいと思います。無意識のところで役立っていることもあると思うので、あくまで一部分になります。

資格取得がアパート大家の守りを高める実例(法令編)

契約不適合責任というのは、買主が、購入した不動産が契約の内容に適合しないものであるとき発覚した場合に、売主が背負う責任です。

宅建の勉強をする前は、この責任は免責にすることも可能だと思っていました。

免責にする代わりに、売買価格を低くする、その他オプションサービスをつける等々、不動産取引以外ではこういった取引も実際あるかと思います。

しかし、不動産取引に適用される宅建業法では、法人売主が個人買主に売却する場合は、契約不適合責任を免責にすることは出来ません。個人間の取引であれば契約不適合責任を免責にすることは可能ですが、この部分上手く業者に言いくるめられてしまう方もいるというお話も聞きます。

そもそも、宅建業者売主と個人買主の取引であれば、売買契約書の中に契約不適合責任免責という記載をしたとしても無効です。

そして、契約不適合責任を負う期間についても宅建業法で定めがあります。何も記載がなければ民法上の契約不適合を知ってから1年間という期間が適用されますが、不動産取引では引渡し時から2年という期間設定をすることも可能です。

それ以上長くすることは個人買主を保護することになるので有効ですが、短くすることは無効です。例えば、売買価格を安くするから、契約不適合責任を負う期間を3か月にして欲しいという交渉をしてきた場合は、それ自体が無効です。

そういった契約不適合責任の有無や期間については宅建を勉強している中で自然と身に付きました。もし、勉強していなければ本業の方では関わる機会がないことなので、自然と身に付けることは出来なかったと思います。

資格取得がアパート大家の守りを高める実例(会計・税務編)

アパート大家が物件購入をする際に、不動産業者からキャッシュフローシミュレーションを提示されることが多いと思いますが、その数値が本当に適正なのか？は自分で見極めなければなりません。

数値前提の中に、業者が故意的に実際の数値よりも良く見せているものは多くありますが、その中で知識がある程度ないと騙されやすい項目が税金と減価償却費の部分です。

税金は利益に対して課されるということは誰でも分かりますが、個人と法人で投資する場合で税率が異なりますし、個人の方は、給与所得と合算して申告しなければならないため、税率は人それぞれ異なります。

減価償却費は、税金を減らしてくれる我々アパート大家の見方ですが、数値を求める公式が決まっています。特に中古物件購入時の減価償却期間について、誤った年数で減価償却期間を見積もってくる業者がたまにいます。

中古物件の耐用年数は(法定耐用年数　－　経過年数)　＋　法定耐用年数　×　20%と決まっています。しかし、この算式で求められる年数よりも短い期間で償却できるというシミュレーションにし、投資開始当初は税金還付も出来ると営業をかけてくる業者もいます。

この税金関連の部分は収支シミュレーションに全く織り込まないで試算をしてくる業者もいるくらいです。

従って、アパート大家自身である程度の試算を出来るくらいまで知識を持っておきたいところですが、そのベースとなる知識をCFPの資格勉強の中で身に付けることが出来ました。CFP資格取得には6科目合格が必要となりますが、その中のタックスプラニング、不動産運用という科目の勉強が特に役に立っています。

資格取得がアパート大家の守りを高める実例(設備編)

僕はマンションの設備関連、建築関係には疎く、知識も経験もありませんでした。

そこで、設備と建築関連の知識ベースを作るべく管理業務主任者の資格勉強をしたのですが、これは1棟のアパート大家になった後に活きています。

資格勉強をする前は排水トラップの仕組み、消防設備、電気設備、各種水槽等のマンション付帯設備についての知識がほぼなかったのですが、管理業務主任者の資格勉強で基本的な知識を身に付けることが出来ました。

この知識によって、マンションを維持管理していくためにはどういった点検や修繕が必要になってくるのか？エレベーターであれば、フルメンテナンスとPOG契約の2種類がある等、業者に言いくるめられる無知からは解放されたと思っています。

僕はもともとこういった資格勉強がそこまで苦にならないという性格もありますが、不動産が好きなので、楽しみながら勉強できました。やはり、何事もそうですが、好きになることがその道で成功していくための1つの要素かと思います。

上記のように資格取得によって将来のリスクを軽減することが出来ます。特に本業で不動産と接する時間がほぼないという方にとっては役立つことも多いと思います。もしお時間があれば、是非資格勉強をすることもご検討してみてください。