金利と不動産価格

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最近は世界的なインフレにロシアのウクライナ侵攻が重なり、更なるインフレが懸念されていますが、米国は3月に金利を上げることが確実な状況となっています。0.25%上げるのか？0.5%上げるのか？で意見が分かれていたようですが、報道を見る感じ、3月の利上げは0.25%に留まるんだろうなと感じています。

ただ、インフレの要因が需要過多によるものであれば利上げにより落ち着いていくのかもしれませんが、コロナによる諸々規制による供給制約がインフレの主要因だった場合、利上げをしてもあまり効果がなく、結果、利上げは予想されているより実行されず、という可能性も十分にあると感じています。

この米国金利、日本で不動産投資をしている我々には関係のない話ではありません。米国の利上げして、日本は利上げしない状況が続くと、円安が進み、円安の結果、日本の海外からの輸入コストが上がり、日本で想定以上のインフレが発生し、対応が求められる、つまり、通貨間の為替レートを適正なレートに戻すために日本でも利上げが求められるという可能性もあります。

ただ、日本の場合は、利上げを行う前に、金融緩和政策の一環として行っていたETFを市場に売り戻す方法も検討しなければならず、これが大きな壁になっているということを本業で接する金融畑一筋の方が仰っていました。

将来どうなるかなんて誰も予想はできないですが、金利が上昇した場合不動産投資家には負の影響が大きいです。

まず一番簡単なのが、ローンの返済が増額となります。
大半の方が変動金利でローンを組んでいると思いますので、日本の政策金利が上昇すれば、それに伴い投資ローンの金利も上昇し、収支を圧迫します。

では、家賃を上げれば良いのではないか？
と思う方は不動産投資の経験がない方だと思いますが、家賃を上げても入居者が退去しないと安心できるほど、大家は強い立場ではありつつあります。不動産の供給戸数過多、人口減少という構図は今後更に進んでいくので、優良物件と劣悪物件がより二極化し、劣悪物件を保有している方は、家賃増額なんてできないでしょう。

日本全体の給料が上昇していけば家賃増額も出来る傾向が強くなるかもしれませんが、給料が上がるのはハードルは高いように思います。

加えて、金利が上昇していく局面では、それをリスクと捉えて、不動産投資に対するリスクプレミアムが上昇するので、不動産価格は下がります。

とはいえ、既に世界的なインフレの影響を不動産投資でも受けつつあります。原状回復に使用される床材、壁材等の資材が徐々に値上がり始めているため、これは大家の収支を悪化させています。

不動産投資は、どのように空室を埋めていくのか？(周辺の競合物件に勝っていくか？)が基本ですが、金利の影響もかなり受けます。それは、月々のキャッシュフローにとって、また売買価格にもマイナスの影響を及ぼします。

売り出し中の１棟マンションについて、４月で売れるかどうか？売れなければそこからまた長引くだろうという印象を持っていますが、もし売却できたとしても、すぐに購入検討をしないです。

自分が目指している生活ができるように、それが満たすことが出来ればよいということを優先にしつつ、自分が負えるリスクの範囲内で投資活動は続けていこうとは思っています。が、色々不透明な時期なので、迷いは生じやすいですよね。