不動産投資における利上げに対する対応策

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先日米国のCPI発表があり、これだけ金利を上げているにも関わらず、まだ消費者物価指数が上昇していることを受けて、米国の更なる利上げ観測が高まり、ドル円が更に上昇しています。

日銀は金融緩和を継続するということは断言しているものの、ドル円上昇の要因は日米金利差が拡大していくことが要因であることは明白なので、これ以上ドル円が上昇し、海外からの輸入コストが上がっていくようであれば、利上げという可能性はゼロではないと個人的には感じています。

ただ、利上を行う前に長期金利の指標となっている10年国債の利回りを0.25%以下にする指値オペを行う、債券やETFの買入等を行うといった金融政策を正常に戻す必要があると言われているので、いきなり利上げの可能性は低いというのが一般論です。

日銀の利上げ観測についても、色々意見は飛び交っており、利上げの可能性は低いというのが大半の意見であるものの、利上げされた場合の我々不動産投資家への悪影響の度合いを考えると、対応策を考えておくことは必要だと思います。

我々投資家が利上げを止めることはできないので、やれることといえば、利上げが起こった場合の影響を小さくすることくらいだと個人的には思います。

まだ金利が上がっていない今のうちに、金利を固定化した方が良いという意見を聞きますが、固定化するとその固定化した期間に売却した場合はペナルティーが課されてしまいますし、市場織り込みで形成される長期金利は現在上昇しています。

おそらく、外国の利上げが継続する限りは日本の長期金利も高水準を維持すると思われ、逆に今固定化すると高すぎる水準で固定化することになりかねません。

なので、現実的な利上げ対応策は可能な限り債務を減らす、というシンプルなものしかないと考えています。
もしくは、新しく物件を購入するのであれば、金利水準が1%～2%上昇したとしても、十分キャッシュフローが回ることを検証した上で問題なければ購入するという視点を強化することも必要だと思います。

金利が上がれば家賃が上がるというというのは一般論ですが、給料が上がらない日本では通じません。我々大家にとって、利上げは悪影響しかないです。

海外各国の利上げは永遠には続きません。
どこかでインフレが腰折れして、利上げのスピードが緩まり、景気が悪くなり、利下げが始まります。今回の場合は利下げのタイミングが大分先になりそうですが、利上げのスピードが緩まれば、ドル円の上昇が弱まり、利上げの可能性はより低くなっていくと思うので、それまでは様子見ですよね。。。さすがに、このスピードで来年も利上げが継続するとは思えませんので。