数百万のキャッシュアウトで資金ショートする同僚サラリーマン大家

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先日サラリーマン大家をしている会社の同僚より連絡が入ったのですが、その内容が1～2百万円の急な修繕費用が発生し、かつ、プライベートでも大きな出費が重なったため、一時的に資金ショートになるので、お金を貸してくれないか？という連絡が入りました。

僕はお金の貸し借りは友人関係を破壊するものだと考えているので、自分が貸し出しできる金額であってもお金の貸し借りはやらない主義なので断りましたが、彼がそのような状況であることに驚きました。。。

彼は合計3棟60部屋程度の物件を所有し、北海道の有望立地に含み益のある土地を保有しています。(含み益の部分は彼曰くなので正確には不明ですが・・・)

先日繰上返済も行い、また、金利も若干下がったので、キャッシュフローも大分楽になってきたようなことを言っていたのですが、1～2百万円の出費が複数重なった程度で手元資金が枯渇してしまう程度の余資しか保有していないことに驚きました。

こういった時に不動産はすぐに現金化できないので、賃貸経営をする上で手元資金は多めに持っておくことは意識的に僕はしてきました。

彼も含めて5年以上賃貸経営をしていて、特に1棟マンションで過去に急な出費が発生したこと経験してこともある彼だったので、少なくとも1,000万円以上は余裕資金を持ち合わせているだろうと思っていたのですが、結構カツカツで回していたようです。

どんなにキャッシュフローが回っていても、含み益の物件を抱えていても、手元資金が枯渇し、必要な出費に対応できるお金がない場合で、借入ができないと、不動産投資というゲームが終わり、最悪自己破産になってしまうことは忘れないでいただきたいです。

彼の場合はサラリーマン与信で借入ができる程度の資金ショートなので金融機関から借入をすると言っていましたが、もしこの状況でもう１つ急な出費が発生するとローン返済をしている金融機関に支払いのリスクを依頼するなど追加の苦労が発生しますし、与信リスクが高いと判断され金利が上がることさえ理論上はあり得ます。

保有物件の規模が大きくなるとキャッシュフローが大きくはなりますが、その分急なトラブルに見舞われる可能性が高くなります。どんなに賃貸経営が上手くいっていても、手元資金は余裕に保有しておくようにしてください。イメージですが、僕は借入額の1/10以上は常に現預金を保有しているようにしています。