アパート経営で家賃滞納が発生した場合の対処法

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アパート経営を行う上でリスクは多くありますが、その中でも現実的に起こる可能性が他のリスト比べて相対的に高く、より多くの大家が苦労しているのが家賃滞納です。

特に家賃帯が低いアパートやマンションでは、経済的余裕がない入居者が多い傾向にあるので、悩まれている方が多いかと存じます。

僕のケースでも、23区で保有している家賃帯が高い区分マンションでは、滞納がほぼ発生したことがなかったものの、狭小ワンルームマンションを所有してからは、家賃滞納を経験する機会が増えました。

家賃滞納リスクを未然に防止するという意味では、入居者が申し込みをする段階で審査を厳しくする、家賃保証会社への加入を必須とする等の対策がありますが、オーナーチェンジで購入した物件の入居者が連帯保証人のみで保証会社には加入していない等の理由で防ぎきれないものもあると思います。

保証会社に加入していない場合は、家賃回収業務を管理会社や自分自身で行わなければならないため、今日はそんな状況になった場合の対応策について書いていきたいと思います。

一にも二にも迅速対応

まず、これは何事においてもですが、家賃振込日から1日でも遅れた場合はすぐに連絡を行うことに始まり、家賃滞納の督促は可能な限り迅速に対応することです。

家賃滞納から1週間遅れても督促をしない、その他入居者との間で約束事をしたことに対して遅れているのに何も連絡がないということが続いてしまうと、入居者の滞納状況はどんどん悪化していく経験を何度かしています。

初動を早くすることで、家賃滞納の長期化を防げるだけではなく、家賃滞納をしている入居者に対するプレッシャーを強くすることができるので、1日でも家賃支払いが遅れたらすぐに連絡するようにしましょう。

家賃滞納の理由を確認

次に家賃滞納者と連絡が取れたら、家賃滞納をしている理由を確認します。

滞納している理由が住宅確保給付金等、公的な支援で解決できるのであれば提案してあげましょう。(家賃滞納をする方は周りを見れていない傾向があるので、受けられるはずの公的支援を無知なために申請すらしていないといったことがあります)

そもそも、電話に出て対応いただいている時点で、本当に悪質な入居者ではない可能性が高いです。

また、電話は出ないという方であっても、携帯電話の番号で送信できるメッセージは返信してくれるという入居者もいます。連絡方式はその入居者に合った形で連絡するとより効率的に連絡を取ることが出来るかと思います。

とはいっても、そもそも電話をしても、メッセージを送っても返事がない、というパターンもあるかと思います。

こういった事態になった場合は、粘り強く連絡を行うことで連絡を返してくれることもあるので、根気強く連絡をしてみましょう。

最悪の場合は滞納家賃回収会社を利用又は明け渡し訴訟を行う

どれだけ連絡を取っても返事をしてくれない場合であっても、強制的に入居者を追い出すことはできません。強制的に追い出した場合は、逆に大家側が罪に問われることになります。

多額なローンを組んで収益不動産を所有しているサラリーマン大家が依然と比べてかなり増えている現実を考えると、大家＝強者、入居者＝弱者という構図は崩れてきており、弱者である入居者を過度に保護している借地借家法には違和感はありますが・・・

そんなこと言っても、現在の法律には従わざるを得ないので、法律的に追い出すために段階を踏んで明渡訴訟まで行うのが最終手段です。ですが、明け渡し訴訟まで持ち込むにあたって、弁護士費用がかかります。50万円～100万円の間でみておいたほうが無難かもしれません。

弁護士を支払うお金がない方は、滞納家賃回収業者なる会社が存在するので、そこに回収業務を委託することもできます。

但し、回収業者に委託した場合は、回収できた家賃の30%～40%を手数料として支払わなければならないので、手残りは少なくなります。

ここまでの説明で家賃滞納が発生するといかに面倒か？ということはお分かりいただけたかと思います。100%は防げないものなので、発生したら適切に対処するとともに、常に手許現預金には余裕を持たしておくということも重要だと思います。

アパート経営にはこういったリスクもあるので、あまりリスクが織り込まれていない収支計画の時点で収支トントンになってしまうなどギリギリの物件購入は慎重に検討した方が宜しいかと思います。