サラリーマンがアパート経営で失敗しない仕組みづくり

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僕は、2013年~2014年までの2年間海外赴任をしていたのですが、当時は海外赴任中のアパート経営について非常に不安を感じていました。自分が日本にいない状況で空室が発生し、その後入居者が決まらずにキャッシュフローがし、失敗のスパイラルに陥るのでは?という類の心配です。

大きな心配から海外赴任前に周到な準備をしていたこともあり、結果的には2年間問題なく運営することが出来ました。

海外赴任前に準備したことの中にはやってよかった準備、やらなくてもよかった準備がありましたが、今回はやっておいてよかった準備内容についてお伝えしていきたいと思います。

日本国内であっても、すぐにいけないエリアに不動産を保有する方もいらっしゃるかと思います。その場合であっても活用できる考えも含まれておりますので、ご参考までにしていただければと思います。

海外赴任中はアパート経営において自己完結できることはほぼない

僕は当時自分でできる入居者募集、リフォームの手配、各種トラブル対応等々、出来る限り自分で行うようにしていました。

当時コストは過度に気にせず、自分の労力を最小限にするというスタイルで自分が求めているキャッシュフローの規模まで規模を拡大出来ていなかったため、費用を最小限にする必要性があること、また、自分自身に賃貸管理のノウハウを蓄積したいという目的があってのことでした。

しかし、海外赴任後も自主管理に近いスタイルで臨むとかなり苦労します。
まず、電話対応をすることが出来ません。

国内に滞在していれば入居者から苦情やクレームが来たとき、解約通知が来るとき、新しい入居者が決まった時等々、賃貸管理会社から連絡が入ることは多くありますが、国際電話をしてまでオーナーに連絡する賃貸管理会社は少なく、僕が当時管理委託していた管理会社とのやり取りも電話ではなく、メールでの事後報告のみでした。

また、リフォームの見積もりに関しても、自分から国際電話をかけてリフォーム業者に逐次連絡をとるとコストがかなりかかります。従い、海外赴任すると自分で出来ることはほぼないという認識は強く持ってください。

そういった認識を持つと、どうすれば自分がいなくてもアパート経営が問題なく回るのか?ということについて真剣に考え、失敗しないための仕組みづくりをしようと動きだせます。
海外赴任前の日本滞在時にアパート経営が上手くいっていたからと言って過信をしてはいけません。やはり、国が変わると自分が出来ることというのは激減します。

僕がおすすめしているのは海外赴任前に懇意にしている不動産業者の方にお願いをして、自分の海外赴任時の代理人的存在になってもらうという方法です。それが賃貸管理会社の担当者であればなおさら良いです。

僕の場合は、当時管理委託をしていた管理会社外で懇意にしている賃貸管理を主にやっている知り合いに動いていただきました。その方には、リフォームの見積もり、各種トラブル対応、入居者募集等、基本的に全ての事について対応いただきました。

結果、2年間で空室を4回経験したにもかかわらず、全て2か月以内で空室が埋まりました。これは代理人がいたからこそです。
自分が海外から電話で対応していた場合は、もう少し時間がかかったのではないかと思います。

海外赴任時アパート経営の失敗防止のため賃貸仲介会社には必ず挨拶をする

とはいえ、代理人が、自分が物件を保有している全てのエリアで効率的な入居者募集が出来るわけではありません。

そのエリアにはそのエリアに特化した賃貸仲介会社もあり、基本的にはその方々へお願いした方が入居者が早く決まることも多いです。

実際にあった例ですが、東京都江戸川区の所有物件が海外赴任時に空室になりました。
そこでリフォームの手配、レインズへの掲載を代理人にやっていただいたのですが、1か月半たってもほぼ反響がありませんでした。

家賃は相場の家賃で設定しており、かつ、リフォームもしっかり行っていました。
それにも拘らず、内見すらない状況が続きました。

そこで、海外赴任前にご挨拶したそのエリアの賃貸仲介会社の名刺を持ってきていたことを思い出し、3社に国際電話で入居者募集のお願いをしました。

そしたらなんと2週間たらずで入居者が決まったのです。
やはり、地場の賃貸仲介会社に入居者募集のお願いをするのが一番だと痛感しました。しっかり顔を合わせて名刺交換をしておいて本当に良かったと実感しました。

サラリーマンが海外赴任前に、日本に代理人を置いていたとしても、その方の管轄エリアではない入居者募集に関しては限界があります。そこで海外赴任時のアパート経営での失敗を防ぐためにも地場の賃貸仲介会社には顔を売っておくこと、名刺交換をしておくことをおすすめします。

海外赴任時のアパート経営で必要となる納税管理人の設定をする

海外赴任していても、家賃収入は発生しているため、確定申告をしなければなりません。この確定申告漏れはアパート経営の失敗に繋がります。
また、毎年届く固定資産税・都市計画税の納税通知書は海外へ送付依頼することはもちろんできないので、どなたかに代理で受け取っていただく必要があります。

ちなみに、国税庁のHPでは、海外赴任時に日本の不動産所得の税務申告や納税通知書の受取を行う納税管理人を選任する必要があるという記載があります。

僕の場合は、毎年確定申告書作成代行をお願いしている税理士の方がいますので、自然な流れでその方に納税管理人を引き受けていただきました。

上記3つ以外にも、固定資産税・都市計画税の口座引き落としの設定、海外から銀行間の送金を可能にするためのネットバンキングの設定等、コストをかけずに自動化できることは自動化して、遠隔地から操作できるものは遠隔操作できるように設定をしました。

海外赴任2年間を通じて感じたことは、海外赴任時のアパート経営で失敗しないためには事前の準備がかなり重要になるということです。逆に言えば、事前の準備をしっかりして海外赴任すればそれほど慌てることなくアパート経営は出来るかと思いますので、当方の実体験で参考になる点があれば幸いです。

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