大規模修繕とエレベーター交換

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11月なのに、20度越えの気温って、11月にしては高いですよね？

毎年熱くなってきているという事実は明らかですが、冬の寒さにも影響しているような気がします。その分、夏の暑さが厳しくなるということを考えると怖いですね。自然災害も。

今回準管理委託の形式をとることに伴い、建物管理の方も従来の管理会社⇒建物管理専門でやっている業者に切り替えます。自分で、エレベーター点検業者、貯水槽点検業者、消防点検業者と個々で契約して管理することもできるのですが、賃貸管理の部分で、今より労力がかかることが予想される中で、建物管理も自分でやるとなると、できるか心配なので、会社に委託することにしています。

その業者は、退去立会いと原状回復リフォームをお願いしている業者であり、その業者との結びつきは今後かなり強くなっていきますが、この道で20年以上やっている業者なので、頼りになる存在です。

そこの社長の方と先日マンションの現地で台風被害の修繕が必要な箇所についてお話ししていたのですが、その際にエレベーターと大規模修繕についての話が出ました。

エレベーターについては、築30年にさしかかる物件ということで、もちろん1回も交換していない状況のため、一般的な耐用年数的にそろそろ交換の時期に差し掛かっています。ただ、その交換をどこまでやるかというのは状況次第であり、エレベーターの頭脳と言われる制御盤のみ交換する形式もあれば、エレベーターのかごも含め、総とっかえという方法もあります。

価格にして、下は200万円程度、総取り換えは1,000万円程度とかなり幅があるので、建物管理の業者と綿密に打ち合わせを行い、コストパフォーマンスが一番高い選択をしていきたいと思います。

大規模修繕については、約3年前に1,000万円かけて行っているため、ここ7,8年は考えていませんが、建物自体は劣化している個所がところどころ発見されました。

今の不動産市況を考えると、しばらくは耐えて保有し続けるというのが既定路線のため、長期的に保有する可能性が高く、こちらの方もやるべきことをやっていきたいと思います。その業者さんに、口頭でざっくりベースですが、全てフルにやった場合は、1,500万円程度かかるといわれました。

少なくとも、エレベーターと大規模修繕の費用については、キャッシュですぐに対応できるよう、資金的余力は維持していきたいと思います。

あとは、物件の地価が上がるかどうかという部分ですが、そこはマーケットもあることなので、ひとまずは年間キャッシュフローを最大化するということを主眼に置いて、動いていきたいと思います。