新築投資の利回り操作で注意すべきこと

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将来的には新築投資に挑戦したいと思い、毎日売り土地のチェックをしているのですが、新築投資の机上での利回りを計算する際に注意すべきことについて今日はお伝えしていきたいと思います。

まず、新築投資の利回りを計算する際は主に以下項目を見積もる必要があります。

・建築費坪単価
・賃料坪単価

この内、建築費については相場あるので、その相場価格を織り込むことができます。ただ、相場よりも安く新築してくれる会社もあることはあります。

一般的に安価で請け負いしている会社は倒産リスクが高いと言われているため、帝国データバンクで財務情報を取得した上で与信判断をする、もしくは信頼できる大家仲間や業者からの紹介で過去実績も踏まえ判断する等が予防措置になりますが、100%は防げません。

だからと言って、ただでさえ建築費が高騰している中で更に大手に高値で委託するとほぼ手残りキャッシュフローがなくなるので、その点のバランスは難しいところだと思っています。

話が少しずれましたが、操作されやすいのが２つ目の賃料坪単価になります。

投資エリアを絞り、定期的にその投資エリアの賃料をウォッチしている方は設定された賃料坪単価が割安か割高かすぐに判断できると思いますが、土地勘がないエリアは適正な賃料坪単価の相場の感覚がなく、業者が設定した賃料坪単価で埋まると思ってしまいがちです。

新築時は新築プレミアムで割高の賃料でも埋められるかもしれませんが、2回り、3回りするごとに賃料が下がっていくことも十分に考えられます。

一方、業者が提案した利回りは新築プレミアムがのった賃料でずっと募集ができる想定で計算されているので、この場合利回りが過大になります。

収益物件は利回りをもとに価格が決まるにもかかわらず、この利回りは業者の塩梅によって簡単に操作されてしまうこと、これは理解しないといけません。

収益不動産の見極めには様々な視点が必要になりますが、適正賃料を見積もれる力というのは重要な視点の１つであることは間違いありません。

そういった意味でも投資エリアを広げすぎるとそれだけ適正賃料をウォッチする時間や労力が取られることになるので、サラリーマン業務との兼ね合いも含め、また自分のキャパシティも考え、投資エリアの選定をしていくべきだとは思います。

今の適正賃料で都内２３区の新築利回りを計算すると、利回り5%にも満たないものが多いということが分かると思います。。。厳しい状況ですよね。