1棟マンションの区分登記という裏技

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今所有している1棟マンションについて、将来的に周辺環境が良くなっていく可能性は高いので、最低でも5年程度は保有していく考えですが、一方で売却できるようであれば、売却したいとも考えるときもあります。

現在、1棟マンション・アパートの価格は下落傾向であり、利回りは上がってきています。この状況だけ見ると購入する側としては追い風となっており、売る側としては向かい風になります。

一方、大きな金額の融資は出せないけど、少額の融資ならまだ受ける可能性が相対的に高いという事で、区分マンションに対する投資は注目を浴びるようになってきています。ということで、区分マンションの方は価格がここにきて更に上がってきているようです。

そんな状況を鑑みて、僕が所有している1棟マンションを1室ごとの区分マンションにして、区分マンションとして空室になった部屋から順次売却していくことは出来ないか？検討をしているところです。

ただし、これを行う上では様々な壁があります。

まず、登記を変えなければいけないことです。現在は1棟マンションとして登記がなされていますが、それを区分登記して、1戸ごとの登記に区分する必要があります。

この区分登記は結構金額がかかります。

まだ複数事務所に見積もりを取っている最中ですが、100万円程度はかかってしまうようなことも言ってきている会社もあります。

ただ、僕もマンションタイプを伝えると、区分登記自体はできる可能性は高いと言われています。

そして、大きなハードルは銀行の説得です。

購入するときは1棟マンションとして購入をしており、その1棟マンションに対して抵当権をつけています。

上記のように区分登記をした場合、銀行の抵当権が各部屋ごとに付けられることになり、それを銀行側がどう判断するか？というところが非常にネックになっていきます。

また、区分登記するということは、売却前提で事業計画を作成していくことになります。銀行側からすると、売却するということは自分達が貸し付けをしている金額が減っていくことになり、利息収入が少なくなるので、良いことではありません。

ただ、銀行側としては貸倒リスクを抱えるということもあるので、区分マンションとして、物件売却を進めていった方が、最終的にビジネスとしての利益が大きくなるということを数値をもって説明していく必要があると思っています。

全てが初めての検討ですが、実行するかどうかは別として、検討は進めていきたいと思っています。また面白い発見がありましたら共有しますね。