現時点の返済比率と長期的な課題

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先日繰上返済関連の手続きが無事に完了した旨は共有させていただきましたが、これによって現時点の返済比率が確定しました。

個人及び法人の合算ベースで現時点での返済比率は37%になります。

不動産賃貸業としては悪くない水準まで落とせたのかなと考えております、現在の資産状況が変わらない限りはここからは大幅に変わることはないと思います。

ちなみに、僕は返済比率の計算を以下数式で行っています。

(引き直しベース満室想定の家賃収入＋各種収益(基地局収入、自動販売機収入等)) ÷　ローン返済額

特に1棟マンションの家賃については明らかに高く貸している部屋が数部屋あるのでその部屋については、今後確実に下がるベースで保守的に計算しています。ということで、現時点での厳密な返済比率は若干低いのですが、37%で認識しています。

来月金利交渉を控えているというお話は共有させていただいていますが、それが成功した場合でも、返済比率で言えば1%程度しか影響を与えないため、個々から大幅には動くことはないと思います。

ということで、返済比率は良い水準までもっていくことはできたのですが、まだまだ財務体制に課題はあり、それが耐用年数オーバーの融資を受けているということです。

通常RCで言えば47年が耐用年数ですが、その耐用年数から経過年数を差し引いた年数が理論上の融資限度年数と言われています。僕はこの理論上の融資限度年数よりも長い融資を受けており、この状況は新たなに借入をする金融機関からマイナス評価を受ける可能性があります。

月々のキャッシュフローは許容できるレベルまで改善できたものの、資産と負債の年数がマッチしていない、しかも悪い方にマッチしていないというのが問題点です。

この耐用年数については、今後更なる繰上返済で短縮化していく他ありません。

なので、今後も余剰資金が出たら繰上返済をしていく方針ではあるものの、その際は返済額減少型ではなく、期間短縮型で返済をしていく方針です。

もしくは個人で所有している残債ありの区分マンションは10年が経過し、一定程度残債が減ってきているので、もう1戸残債なしの区分マンションのキャッシュマシーンを作って、それを今後の融資対策に活用していくという手法でも良いのかもしれません。ただその場合、法人借入に対して個人保証を入れるという形になってしまうので、やはり、法人自体の財務体質改善という流れで進めていきたいところですが、その点は今後継続的に考えていきたいと思っています。