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今日は、僕が10年間賃貸経営をしてきた中で発生した最悪家賃滞納者のゾッとする話を共有したいと思います。
当時は新米大家だったこともあり僕自身の間違った選択の結果起きた事故だと思うようにしていますが、皆さんに同じようなことが起きないように反面教師にしていただければと思います。
家賃滞納者の被害にあうと、金銭的にも、精神的にも、かなりの負担がかかります。これに限らず家賃滞納を長期的に続ける入居者には常識が通用しません。しっかり仕事につかれていて、一般教養がある方としか接する機会がない方にとって、彼ら家賃滞納者の思考回路を理解するのは難しく、正攻法で対処しようとしてもストレスがたまるだけになる可能性もあります。
今回は、完全実話のゾッとする家賃滞納者の話になりますので、参考にしていただければと思います。
コンテンツ
家賃滞納者との出会い
今回の事件は、2012年に起きた出来事なのですが、僕が初期に投資をした比較的築浅の物件で発生しました。購入当時は空室物件として購入したので、早速入居者募集を始めました。
大家になりたての入居者募集ということで、モチベーション高く、自分のmixiアカウントも活用して入居者募集をしていたのですが、その結果、二人の入居希望者が申し込みをしてきました。
１人はmixiを通じて申し込みをしてきた、40才前後の女性。職業は自営業でしたが、家賃支払いに必要な収入はあるということでした。もう一人は医者の方で、こちらは説明する必要もなく、給料、安定性共に抜群の方です。
これだけ聞くと、医者の方を入居者として選ぶだろうと思うと思いますが、医者の入居希望者は5,000円の家賃減額交渉をしてきました。
元々の家賃設定が18万円ということで総額に占める減額割合は低かったのですが、月に5,000円でも年間6万円のキャッシュフロー減少になるわけで、その当時の僕にとっては大金でした。
結論、5,000円の家賃減額交渉をしてこなかったことに加えて、自分のmixiのアカウントを通じて申し込みをしてきてくれたという嬉しさから、40代自営業者の女性を入居者として選びました。
ここからが、モンスター入居者との闘争の始まりとなることを僕は知らずに・・・
まさかの入居初月からの家賃滞納・・・
40代自営業者の女性を入居させた後、何が起こったのか？
入居初月の月末に銀行口座に家賃が入ってなかったので、管理会社を通じて、入居者に支払の催促をしたところ、「わかりました。払います」というような返事が返ってきたので、安心したのですが、10日経っても支払いがありません。
10日後、また管理会社を通じて、その入居者に連絡しました。
その際も、「わかりました。払います」というような返事が返ってきたのですが、いつになっても払われず、来月の家賃支払日に・・・
そうこうしてしている間に、気づいたら２か月、３か月経過してしまいました。
その後、管理会社の担当者にマンションの前で張り込みをしていただきました。
というのも、自分がその家賃滞納者と直接会うと、感情が混じり、別のトラブルが発生するかもしれないと考えたためです。
ただ、宅建業法で、暴力的な行為、強制的な行為は禁止されていますので、そういった行為は取れず、会えたとしても、支払いを催促する程度しかできず、家賃滞納者と会うことができても、家賃滞納者は「後日支払う」という趣旨の回答をし、実際は支払わないという状態が続きました。
そこで出した結論が、退去してもらうということです。
一般的に、こういった家賃滞納者に遭遇した場合、支払いをさせることはかなり難しいと思います。
であるのなら、なるべく早く退去させ、次の入居者に入れ替えた方が良いという考えに至りました。
この時点で既に入居から３，４か月経過しているわけですが、そこから更にその家賃滞納者との退去へ向けた闘争が始まります・・・
ここまでの話より、滞納され続けたとしても、強制退去という方法がとれず、ひどい家賃滞納者は何を言っても、最終的には支払いをしてくれないという事実は、この事例から理解していただけたかと思います。３，４か月の滞納までいってしまうと、対応策は限られます。
だからこそ、滞納されない為に入居前の審査や家賃保証会社に入会してもらうこと等により、滞納リスクを最小化しておくことが必要です。僕は、現在は必ず家賃保証会社の加入は必須としており、審査に通らなかった場合は、入居を認めないこととしています。
家賃滞納者との退去に向けた闘争、まさかの刑事事件に発展
一般的に考えたら、既に家賃を３、４か月も払っていないわけですから、強制退去に持ち込むことができるだろうと考える方もいらっしゃるかと思います。僕もそのように考えていました。
しかし、上述の通り、宅建業法は、基本的に入居者を保護ようとして作成された法律なので、暴力的な方法、強制的な方法で追い出すことが難しく、強制的に退去をさせてしまうと、逆に大家が訴えられるという良くわからない世界になっています。
ということで、管理会社の方に、時には張り込みをしていただき、退去してください的な事をその家賃滞納者の前で伝え続けたのですが、返ってくる回答は「分かりました。来週末には出ていくようにします」でした。
と回答しておきながら、直前になって「やっぱり、まだ次の住居が見つからないので、もう少し伸ばせませんか？」的な事を言うわけです。
もうここまでされると、大家はなすすべがありません。ここまでくると家賃滞納者というより、モンスター入居者という表現の方が正しいレベルです。
とはいえ、めげずに継続的に家賃滞納者とのやり取りを続けました。
それから２か月程度経過し、なんとか入居者には退去してもらいました。
ただ、家賃は払わずに退去していきました・・・不条理な世の中です。
しかし、それだけで終わりませんでした。
入居者が退去していった後、部屋の中の状態を見に行ったのですが、室内にあるべき設備が１つ見当たりません。
そのマンションは築浅のデザイナーズマンションで、最新の洗濯機が備付けてあるのが入居者募集を行う上での1つのウリだったのですが、なんとそれが根こそぎ持っていかれていたのです。
これはさすがに刑事訴訟できる内容なので、すぐ警察に連絡し、その後その女性の連絡先も突き止めたのですが、その女性は、自分が洗濯機を持って行った事実を認めず、また、継続的に滞納した約半年分の家賃を払うように言っても、払わず。今に至っています。
大家をやっていると、様々な方と出会います。
その当時まで僕が接してきた方々は一般教養を持っている方が多く、今回の家賃滞納者のような常軌を逸した人間には出会ったことはありませんでした。
しかし、実際そういった人間はいますし、そういった人間を自分の部屋に入れてしまった場合、かなりの苦労もしますし、損失も出ます。
みなさんには、滞納リスクの大きさを分かっていただきたいと思い、今回僕が経験した最悪家賃滞納者のゾッとする話を共有しました。本当に実話です。
繰り返しになりますが、だからこそ、入居前の入居審査を厳格にし、家賃保証会社には必ず加入させる等、滞納リスクを最小化することは行うべきだと思います。
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