物件の「実質利回り」を見抜き「負けない不動産投資」をしましょう！

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不動産投資で物件購入を検討する際に多くの指標をチェックしているかと思いますが、その指標に必ず含まれるのが利回りです。

利回りには、大きく以下2タイプあります。

• 表面利回り：現状家賃収入又は売主提示の想定家賃収入を物件価格で割った利回り
• 実質利回り：相場の家賃収入より管理手数料費や修繕費等の運営費用を除いた営業利益を物件価格で割った利回り

僕の場合は、より厳しくキャッシュフローを精査したいので、上記実質利回りに計算に加えて、物件の稼働率を相場の家賃収入にかけて利回りを計算していますが、一般的な「実質利回り」は上記の通りです。

世間一般では、「表面利回り」を参考にしている方が多く、操作しやすい「表面利回り」を参考指標にしてしまうがゆえに相場より割高で不動産を購入してしまい、負けやすい投資をしてしまう、というケースは不動産投資ではあるあるです。

そこで今回は、適正な価格以下で不動産を購入し、負けない不動産投資をするために、「実質利回り」の考え方とその確認方法を中心にお伝えしていきたいと思います。

結論から申し上げますと、正しい「実質利回り」を把握する目利きができるようになれば、不動産投資での大きな失敗を防ぐことができます。

不動産投資で「実質利回り」を教えてくれる人はいない

当たり前ですが、売主は出来る限り高い値段で物件を売却したいと考えます。
そして、物件を高値で売却するためには、可能な限り家賃収入を大きく見せる必要があります。

そこで、売主は物件のレントロールをよくするために、相場以上の高い家賃で入居者を募り、物件の利回りを上げようとする心理が働きます。

実際、売主が提示している「表面利回り」上の想定家賃収入と「実質利回り」上の家賃収入で乖離があることは多く、売主が提示する「表面利回り」を検証せずに鵜呑みにすると、購入後に後悔するということはよく聞く話です。

具体的には、フリーレント、敷金ゼロ、礼金ゼロなどのキャンペーンを駆使する、もしくは賃貸仲介会社に物件成約時に支払う広告料を家賃の3倍、4倍に設定する等の方法を使って、入居者の家賃を相場より高めに引き上げようとする売主もいます。

更に、初期費用なしで相場よりもかなり高い家賃で契約してもらって、買主が購入したら数か月で退去するという決めをして短期入居者を受け入れているという売主や業者さえいるという話も聞くほどです。

例えば、相場の家賃に引き直した「実質利回り」上の家賃収入はどんなに頑張っても100万円/月なのに、売主が開示している「表面利回り」上の家賃収入は120万円/月になっている場合はどうなるかご想像できますでしょうか？

120万円/月の想定家賃収入を鵜呑みして物件を購入すると、購入後に実質年間家賃収入が240万円少ないということに気付き、後悔するという流れです。

しかし、「表面利回り」上の想定家賃と「実質利回り」上の家賃収入は相場家賃をチェックしている方であればすぐに見抜けます。

但し、「表面利回り」を信用してしまう初心者や、購入検討物件エリアの土地勘がなく家賃相場の感覚がない初心者は、利回り操作されていることに気付かないことも多く、購入後、入居者が入れ替わった時に初めて気付くという話は良く聞きます。

では、どのように「実質利回り」ベースでの家賃収入を見出すのか？ということについては、次の章でご説明したいと思います。

「実質利回り」上の家賃収入を把握する方法

今はSUUMO等の賃貸物件サイトで指定した地域の家賃相場を調べることが出来るのですが、僕が良く活用するのが「賃料・設備相場チェッカー」(ホーム｜SUUMO賃貸経営サポート (suumo-onr.jp))です。

このサイトは「実質利回り」を把握するために便利なツールです。

上記サイトで自分が購入しようと考えている部屋の間取り、構造、築年数、広さや駅徒歩等の条件を入力します。そうすると、その条件に引っかかった物件の平均坪単価家賃が表示されます。

成約家賃ではなく、あくまで募集家賃ベースではありますが、ざっくりと相場家賃の感覚を把握するためには参考になる数値にはなります。

その結果、例えばSUUMO上でのあるエリアのワンルームの募集家賃の坪単価が10,000円～12,000円の範囲だったとします。

大体の家賃相場を把握した後、自分が購入しようと考えているレントロールの家賃坪単価を見てみると異常な数値かどうか程度は判断できるかと思います。

仮に、上記エリアで購入物件レントロールの家賃坪単価が20,000円を超えているのであれば、「表面利回り」上の家賃を上げていると考えてほぼ間違いないと思います。

そして、売主から相場家賃に引き直した「実質利回り」を提示されることはありません。

「実質利回り」上の家賃収入は自分で計算するしかありません。

家賃相場をチェックする習慣が身に付くと、パッと見で物件の「実質利回り」を導き出せるようになってきます。自分で「実質利回り」を導き出すことができるようになれば、割高での不動産購入を防ぐことができ、不動産投資で失敗する可能性を低くすることできます。

真の「実質利回り」を考える上で重要になる物件稼働率

不動産投資の「表面利回り」及び「実質利回り」は満室想定で計算されることが多いです。

しかし、実際には空室が出ることもあり、その利回りで経営するのは難しいです。

ここに物件稼働率も加味した真の「実質利回り」を試算する意味があります。

例えば、土地勘がないエリアの物件については、現地の管理会社にどの程度の期間で空室が埋まるか？等のヒアリングを行った上で、インターネットで調べればでてくる物件タイプごと(単身が住む物件or家族で住む物件)の1年平均解約率と1部屋あたりの平均空室期間が分かれば、みなし空室率を計算することができます。

「実質利回り」を保守的に計算するために、上記みなし空室率より5%、10%上げたベースで計算する等で計算している不動産投資家もいます。この辺りは不動産投資家のリスク許容度次第です。

また、土地勘のないエリアでの物件稼働率を試算するのは難しいということで、土地勘のあるエリアでしか不動産投資をしないと選択している不動産投資家もいます。僕は今はこのスタイルを取っています。

相場家賃を正しく見積もり、現実的な物件稼働率を基にした真の「実質利回り」を算出できれば、物件を購入することによって得られるキャッシュフローを現実的な金額でイメージすることができ、購入後に想定よりも手元にお金が残らなかったという事態を防ぐことができます。

不動産投資に限らず、投資はコントロール出来ないリスクを可能な限り減らしていくことで、失敗する可能性を下げていくということが基本動作です。その基本動作として、「実質利回り」の視点を取り入れてみてください。