賃貸経営がしやすいエリアとしにくいエリア

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今日も投資方針の話になりますが、ここ2週間弱程度毎朝考え続けていたのもありますし、もともと構想はあったので、投資方針が固まりつつありますが、投資エリアと具体的な目標利回り等の数値については難しいと感じています。

というのも、投資するエリアによって、エリア相対比で割高な価格、割安な価格の水準は異なるので一概に目標利回り〇〇％というのは定めにくいものです。

また、我々サラリーマン大家は、不動産業者のように大きな売却益目的で不動産を購入するのではなく、毎月のキャッシュフローを元手にコツコツ貯蓄していくことを目的に収益不動産を購入することが多いと思いますが、その観点で賃貸経営しやすいエリアとしにくいエリアについては今回はお伝えしていきたいと思います。

まず賃貸経営がしにくいエリアですが、これは超富裕層や外資が流入する都心エリアになります。これらのエリアは、売却益をメインにしたプレーヤーや毎月のキャッシュフロー目当てではなく、相続税対策で物件を購入するケースが多く、相場の賃料に対して不動産価格が高いため、毎月のキャッシュフローはあまり残りません。

但し、現在のように不動産価格が高騰している局面では、値上がり率が高くなる傾向があり、相場が味方してくれた場合大きな売却益を得やすいです。

一方、都心から外れた首都圏では、不動産価格に対してそれ相応の賃料を取れるエリアもあり、そういったエリアは都心等資金が流入しやすいエリアに比べて、利回りが高い物件が多いことから毎月のキャッシュフローが出やすくなります。

但し、誰もが知っているエリアではないことが多いので、売却時には苦労する可能性もあります。

自分のステージによって購入すべき物件は変わっていきますが、相続や資産性の高い物件を保有しておきたい(キャッシュフローを積み上げるよりも)場合は、都心に近いエリアで購入し、毎月のキャッシュフローをコツコツ積み上げていくことにより資産を築いていきたいのであれば、都心からは外した首都圏、郊外という選択肢になっていくと思います。

投資初期はキャッシュフロー目的、資産が積みあがっていくに従い、都心に近いエリアに資産の入れ替えを行っていき、最終的には資産性の高い物件を未来永劫保有し、それを家族に相続していくというのが理想の流れですが、自分のステージや不動産投資を行う目的を考えてエリア選定をしていただければと思います。