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私はサラリーマンとして、2年間海外に駐在しながら、日本で所有している物件の運営をしていた時期があります。その時は不動産投資を始めてまだ1年程度で、すぐに自分の物件を見にいけない状況で、しっかり運営していけるか不安でしたが、結果的には2年間問題なく運営することが出来ました。
これと似た状況で、日本国内の遠方物件を運営するケースが挙げられると思いますが、都心の立地が良い物件は利回りが低く、地方の高利回り物件を勧められるケースもまだあるかと思います。
自分ですぐに駆け付けることができない遠方物件を高稼働で運営することができれば、不動産投資を成功することに近づけることが出来ますが、サラリーマンが遠方物件を運営する上で重要なポイントは多くあります。
今回は自分が海外駐在中に遠方物件を運営していた実例も交えながら、遠方物件の運営についてお伝えしたいと思います。
■購入後の稼働率は賃貸経営成功のキーとなる
まず、運営の前に基本的な考えをお伝えさせていただきますが、どんなに表面利回りが高くても、物件が稼働しなければ絵に描いた餅になってしまうということは意識すべきだと思います。
しかし、逆に言えば、表面利回りが高い物件を高い稼働率で運営することが出来れば、キャッシュフローが大きく増えます。そんな可能性を持っているのが、遠方物件です。
そういった意味で、遠方物件での不動産投資を成功させるためには、購入後の稼働率がキーになります。
不動産業者に満室想定のキャッシュフローシミュレーションを見せられ、それがあたかも簡単に達成できると勘違いし、いざ購入してみると、シミュレーションのように満室運営するなんて夢のまた夢の状況で、実際は半分も稼働しないなんてことも聞くことがあります。
そういった失敗を防ぐためにも、購入後に高い稼働率で運営することができるのか？という視点は絶対に持つようにしましょう。その視点で物事を考えるためにも、今回お伝えする購入後の管理手法をイメージできようにしておくことは重要です。
■サラリーマン大家は遠方の物件を購入すべきでないのか？
では、サラリーマン大家は遠方物件を購入すべきでないのでしょうか？
それは必ずしも購入すべきでないとは言えないと思います。
購入後に高い稼働率で運営できる自信があるのであれば、逆にチャンスを逃すことになります。遠方の物件でも、後ほど申し上げるポイントをしっかり詰めておけば、管理運営することは可能です。
ちなみに、高い稼働率で運営できるという自信はどこで得るのか？という部分ですが、これには色々調査手法があるのですが、一番有効なのはとにかく検討している物件の近隣にある不動産業者にその物件の客付けについて、ヒアリングを行うことです。複数社にヒアリングすると、客付けに苦労する物件か否かの判断は出来るかと思います。
よく不動産投資初心者の方で、何かあった場合、自分で物件を見に行くことができないかわ怖いという理由だけで遠方物件の購入検討をしないということがあると聞きますが、それはもったいないことだと個人的には考えます。
とはいっても、不動産投資初心者のサラリーマン大家が遠方物件を購入する際に躊躇する気持ちも分かりますので、次の章で私の実体験を紹介させていただき、遠方物件だからという理由だけで本当に良い物件の購入を諦めないようにするきっかけにしていただければと思います。
■遠方物件の管理を成功するために重要なポイント
遠方物件の管理を成功するために重要な事は全ての事をメールもしくは電話で済ますことが出来る仕組み作りです。
大きくは、お金の流れ、賃貸管理(退去～入居者募集までの流れ)、各種トラブル対応の3つに分かれると考えています。
まず、お金の流れについてですが、全ての銀行口座についてインターネットバンキングで操作できる環境を整えることです。そして、私の場合は、海外滞在だったため、固定資産税が自動的に口座引落となる手配もしました。
この視点で考えると、インターネットバンキングはない銀行口座はまず使いません。そして、インターネットバンキングの利用料を取られるような銀行口座も使用を避けた方が良いかと思います。
そして、振込手数料についてですが、これは金融機関によって異なる部分で、月に数回までなら無料という金融機関もあれば、特典が何もないという金融機関もあるので、できる限りコストがかからない金融機関の口座をメイン口座にすることをお勧めします。
次に、賃貸管理ですが、遠方物件を管理する上で最も重要なポイントであり、特に客付けの部分は最重要と言っても過言ではありません。
私が海外駐在をしていた時は、昔からの知り合いの方に代理人として動いていただいていたのですが、その方はレインズと呼ばれる不動産業者がみれるサイトに私の物件を掲載してくれていました。
しかし、3か月間1回も内見がない状態が続きました。
適正家賃で募集し、すべき原状回復も行っており、1件も内見が入らないというのはおかしいと感じていたのですが、このままではまずいと思い、出国前に挨拶をした近隣の業者に海外から電話をかけ、物件の募集をお願いしたところ、なんと2週間で成約となりました。
従って、遠方物件であっても、たまにその物件を見に行く時に、近隣の業者に挨拶を行い、自分の物件の客付けをお願いしておくことはかなり重要だと思います。
管理会社だけの力では空室が埋まらないこともあると思うので、自ら電話で入居者の募集をお願いできる業者との関係性は作っておくようにしましょう。
最後にトラブル対応についてですが、私の場合は、先ほど申し上げた代理人の方にお任せしておりましたが、管理会社を使うのであれば、管理会社でも問題ないかと思います。
ただし、管理を任せる業者は遠方物件だからこそ、しっかり複数社と面談を行った上で決めることをお勧めします。インターネットの情報だけで判断するのは危険だと考えます。
上記3つのポイントが揃えば、サラリーマンの方でも遠方物件での不動産投資をすることは可能だと思いますので、参考にしていただければと思います。
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