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今日は不動産投資の戦略についてです。
僕は区分所有マンション、１棟マンションともに保有したことがあり、どちらのメリット、デメリットも運営の中で理解はしているのですが、今後はどちらで買い進めていくべきなのか？という部分で迷いがあります。
それが今日のタイトルにつながるのですが、２LDK以上の広さの区分マンションをコツコツ積み上げていくのか？それともより収益性の高い１棟を購入するか？という戦略です。
区分マンションは土地の権利が狭いため、銀行の融資審査で重視される積算評価が低い傾向があり、区分マンションを保有しすぎるとその後の規模拡大がしづらくなると言われています。
一方、今は広い部屋の賃貸需要が旺盛で、ワンルームと比べると、断然２LDK以上の部屋の方が競合が少なく、また借りたいと考える人も増えてきているので賃貸経営としては大分楽です。それは実際に運営してみて感じます。
１棟は管理費や修繕積立金がなく共用部も含めた運営を自分でできるのでコスト削減余地があること、また一番高値で購入してくれるそこに住みたいと考える実需層が購入することはないので、利回りベースでの値付けとなり、区分マンションと比べると坪単価では割安ということもあり、収益が区分と比べて残りやすいというのはあります。
ただ、不動産価格が高騰している昨今では、融資を受けてキャッシュフローが回るのはワンルーム系の１棟でないと難しい状況なので、１部屋あたりが狭くなり、競合が激しい中で賃貸経営をすることが求められるため、ある程度の知見を持った人でないと苦労することがあります。
もちろん、ファミリーが住む部屋がメインの１棟もありますが、利回りが低い傾向があり、頭金を厚めに入れないとキャッシュフローがほぼ残らないあるいは赤字なんてことにもなり得ます。
つまり完璧な不動産はないので、自分の性にあるタイプで不動産投資をすること、そして、目標としているキャッシュフローや達成時期によっても選定すべき不動産は異なります。
僕は自分が目標としているキャッシュフローはまだまだなので、次は１棟を購入したいと考えつつも、目線に合う物件がほぼなく、あったとしてもワンルーム系中心の１棟なので、ワンルームの１棟運営で苦労した過去を持つ僕としては、であれば区分かなーとも思います。
要は正解はないわけなので、自分が納得する方法、無理しないで心地良い方法を選んでいきたいと今は思いますね。生き急ぐとどこかでボロがでますからね。。。
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