不動産投資でキャピタルゲインを得られる可能性が高い投資手法

不動産投資でキャピタルゲインを得やすい

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最近の不動産投資では毎月入ってくる家賃収入にスポットが当てられがちですが、不動産投資は売却時の売却損益確定をもってトータルの損益が確定します。

従い、どんなに不動産保有中の賃貸経営が上手くいっても、売却時に積みあがっている家賃収入よりも大きな損失を出してしまうとトータルで損失となり、投資としては失敗とされてしまいます。

上記売却時に発生する利益をキャピタルゲイン、不動産保有中の利益をインカムゲインと呼ぶことが多いのですが、今回は不動産投資を成功させるために重要な要素であるキャピタルゲインを得やすい投資手法について自分の実例を交えてお伝えしていきたいと思います。

結論から申し上げると、不動産投資で不動産売却する際には、投資用物件として売却する方法と住居用の部屋として実需で売却する方法があるのですが、投資用物件として購入し、実需として売却するとキャピタルゲインを得やすいと言われています。

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投資用物件で売却するとキャピタルゲインを得にくい

私が過去所有していた物件の中で築年40年を超えているけど、延床面積が70㎡程度ある部屋がありました。そこで実際に合った話をもとに具体的な金額を出してご説明したいと思います。

この物件は約9年前に3,000万円程度で購入しました。そして、家賃は17万円程度でした。

この部分だけ見ると表面利回りは6.8%(17万円×12か月÷3,000万円)ということになり、そこそこの表面利回りです。

しかし、管理費と修繕積立金の合計額が5万円を超えていました。

つまり、月々のローン返済を含まないネットキャッシュインは12万円ということになり、それを基に計算すると表面利回りは4.8%(12万円×12か月÷3,000万円)になり、投資用物件としての魅力はなくなります。

しかも、この物件は築年数が古く、17万円の家賃を維持するためには1,000万円弱のリノベーション費用をかける必要がありました。

つまり投資物件としてはうまみがないわけです。

私はそんな物件を売却する以前にも投資用物件として売りに出していたことがあったのですが、買値程度で買い付け申し込みが入ったことはなく、キャピタルゲインを得るなど夢のまた夢という状況でした。

投資用物件として売却する場合、買主の方は利回りを考えて購入可否を考えます。誰もが分かる数値なので、利回りが絶対的な基準となります。

仮に、僕が上記物件の買い付けを入れる場合、築年数が古いこと、現在賃料が相場より高く将来下落することが明らかなこと、そして将来の高額なリフォームコストを考えて、表面利回りが8%を超える価格である1,800万円程度でなければ購入は考えないと思うので、投資家向けに投資用物件として売却する場合はキャピタルゲインを得ることは難しいです。