不動産投資における利上げのメリット・デメリット

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先週日銀の金融政策決定会合にて利上げが実行され、金利率のレンジが0.25%上昇しました。このことによって、変動金利で借入をしている人はそこだけ見るとキャッシュアウトが増加しますが、不動産投資における利上げのメリット・デメリットについて、お伝えしていきたいと思います。

まず、皆さんが思い浮かべやすいデメリットについてです。
1番のデメリットは利率が上昇することによって月々のローン返済額が上昇することになります。
返済比率が高い不動産投資家はこの金利上昇によってより余裕がなくなり、月々キャッシュアウトの方が多いなんてことも起こり得るかもしれません。

ただ、前々から金利上昇の可能性は騒がれていた中で、金利上昇リスクを考えてリスク管理をしてきた投資家にとっては、0.25%の上げ幅だけで窮地に立たされるとは考えにくくと思っていますが、今後どこまで金利が上がっていくかによって、より厳しい環境になっていく可能性もあるので、金利上昇リスクについては今後より保守的に見てく必要があると思います。

次のデメリットは金融機関の評価が厳しくなるということです。
従来までも金融機関の審査においては、金利上昇リスクを見るためにストレスチェックは行っていたはずですが、そのチェックがより厳しく、金利上昇幅についてもより上限を高くしてチェックするかの可能性は十分にあり得ます。

このことにより、特に新規で取引を開始しようと考えている金融機関においては新規取引の開始がより厳しくなるかもしれません。

一方メリットもあります。

金利が上昇することによって、金融機関からすると預金や日銀に預けている資金に対して金利が発生するので、貸付ができないとコストだけが上昇することになります。ということで、金融機関にとっても貸付をしなければという圧力が高くなり、融資の積極姿勢がより強くなることもあり得ます。

また、その一方で、金融機関の視点より、借入人の選別がより厳しくなると考えており、貸す人にはより多く貸していくし、貸さない人には貸さないということがより二極化されていくかと思っています。

この人には貸せると信用を得られれば、金利は高くなるものの、より借りやすくなるという可能性もあるとは考えています。そのために、この人には貸せる！と思われる必要がありますが。

また、これは少し脱線しますが、昨今のインフレにより、家賃の値上げに成功している大家が多くいます。僕が保有している都内区分マンションについても先日成約となった案件が家賃アップして募集していてもすぐに決まりました。この家賃の値上げ幅の方が金利上昇によりローン返済額上昇よりも大きく、収支はあまり変わらないなんて大家もいます。

ただ、家賃が値上げできるエリアや間取りには偏りがあるので、これも物件によりけり、二極化していくと思いますし、実際にそうなってきています。

総じて今後は投資家としての選択がより重要な局面になっていくことは間違いないかと思いますので、選択の質を高められるよう知識、人脈を磨いていきたいと思います。