金利変動リスクに対する考え方

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日銀によるマイナス金利が先日解除され、金利のある世界に向かって動こうとしていますが、世間では住宅ローンの変動金利がどうなるのか？ということに注目が集まっています。

僕の周辺識者では、上がっても0.2%程度というぐらいに捉えられていますし、僕も日本の景気や賃上げの状況(一部の大手企業だけ賃上げをしているけど中小企業までは賃上げが進んでいない)を考えると、今年や来年で0.5%を超える金利上昇はないのでは？と考えています。

但し、この世の中どうなるか分かりませんし、どうなるか分からないから投資に失敗する人が多く出てくるわけで、金利変動リスクに備えて、金利が上昇した場合のキャッシュフローシミュレーションぐらいはしておくべきだとも思います。

不動産投資の話で言えば、ローン比率が大きい人であればあるほど、金利変動リスクは高まります。逆にローンがあったとしても、全額に近い金額を返済できる現金余力があるのであれば、金利が上昇しても返済すればよいだけなので、怖いものはあまりありません。

リーマンショック後にマイナス金利政策がはじまり、大規模金融緩和が始まった結果、不動産価格は上昇していきましたが、コロナでお金のバラマキがあったことにより更に不動産価格が上昇しました。

その間、不動産投資ではオーバーローンやフルローンといったローン比率の高い購入方法で不動産を光速で購入し、資産を積み上げていく人がいましたが、上手く時流に乗れた人はそのおかげで脱サラできた人もいたのは事実です。

ただし、今後の金利動向や不動産価格が一部エリアでは下落基調になってきていることを考えると、ローン比率はおさえて、頭金を２割、３割入れて不動産を購入していくというスタイルの方が失敗は少ないですし、変動金利の動向に生殺与奪を握られなくて済むのかなと思います。

投資に置いて一番避けるべきは誰かにまたは何かに自分の生殺与奪を握られることです。ある事象が起きると一気に崩れてしまう状況での運営は精神的に安定することができず、お金は入ってきても何のための投資なのか？ということになりかねません。

ということで、周りの意見には流されず、少なくとも1%程度は金利上昇した場合のシミュレーションをたてて、仮にそれが実現した場合でも精神的に余裕を持って運営できる規模にとどめておくのが堅実な投資かなと個人的には思います。