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不動産投資で必須となる融資ですが、金融機関による融資審査について厳格な方程式のようなものがあり、それに基づいて機械的に融資可能金額や金利、融資期間が決まるように考えている方もいるかもしれません。
しかし、融資判断を決めるのは「人」であり、金融機関としての不動産融資審査に対するスタンスや担当者との関係性等の数値化できないソフト面も融資審査の結果に影響します。
金融機関との信頼関係等を構築するにあたっては、地道な努力が必要であり、融資承認は努力と時間の結晶と言えます。
今回は不動産投資において融資審査通過の可能性を上げる３つのコツを３つの章に分けてお伝えしていきたいと思います。
コンテンツ
より多くの金融機関に融資審査の打診を行う
金融機関は無数にあります。
皆さんが知っているようなメガバンク、地方銀行は数ある金融機関の中のごく一部です。
全国展開はしていないけど、地場では勢力が強い金融機関もありますし、その中で不動産融資を行っている金融機関も多くあります。
ただし、不動産投資の実績がない初期段階では、金融機関との取引実績がある不動産仲介業者の紹介でつながった金融機関を中心に融資審査の打診をしていく方が融資審査通過のる可能性が高いので、まずは仲介業者より紹介があった金融機関にあたってみる方が効率が良いケースが多いです。
仲介業者に融資審査のあっせんを全てお願いすることもできますが、その後の関係性も考えると、金融機関の方と直接お話することは重要だと思います。
平日日中に時間が取れない方は、ついつい仲介業者に丸投げしてしまいがちですが、金融機関の担当者と直接話すことによって融資担当者等と関係性を築くことができ、それが融資審査での良い結果につながることもあります。
買付を入れてから、契約成立までの限定的な時間ではありますが、事前に複数金融機関と関係性を築き、優良な融資条件を引き出すことがキャッシュフロー最大化につながっていきます。
金融機関は無数にあることを認識し、1度断られてもめげずに、違う金融機関に融資審査の打診トライをしていきましょう。これが1つ目のコツでコツコツ進めることができる準備でもあります。
その姿勢が良い結果につながっていくと私は考えていますし、成功されている不動産投資家はとにかくトライをしています。トライするだけであれば費用はかかりませんので。
金融機関の融資審査が緩い時期を狙う
1度断られた金融機関であっても、時期によっては融資承認を得られるケースもあります。
一般的には四半期末付近で融資が緩くなると言われています。
四半期末とは、6月末、9月末、12月末、3月末です。
このタイミングで各支店が本店に融資残高をレポートするため、支店としては自分たちの融資残高(=彼らの成績)をよりよく見せるために、普段であれば融資承認を出さない案件にも融資承認を出すというケースもあるのです。
また、融資が緩い年、融資が厳しい年といったように、年単位で不動産融資に対する金融機関全体のスタンスは変わっていきます。
例えば、2021年10月時点では、2018年に発生したスルガ金融機関で不動産融資には消極的スタンスの金融機関が多いという大きな傾向は続いていますが、時間が程度経過したこともあり、少しずつ不動産融資に積極的になりつつある状況です。
不動産投資の融資審査通過の可能性が高くなる時期を狙って規模を拡大していくということも可能です。アンテナを張って情報を取得していきましょう。
金融機関担当者と定期的にコミュニケーションを行う
金融機関の収益の大部分が金利収益です。
つまり、金融機関はお金を貸し出すことが商売です。
金融機関としても優良物件であればお金を出来る限り貸したいというマインドがあることは認識して、融資担当者と話をする必要があります。
であれば、融資担当者にどのようにして自分の投資検討物件を優良案件だと思わせるのか？ということが非常に重要になります。
支店の融資担当者としても本社審査部に融資審査の稟議書を上げるときに、作文をしなければなりません。
彼らとしても自分が知っている情報の範囲内で、我々が融資審査の打診をした案件を優良案件だと認識させる稟議書を作成したいのですが、その際に情報があればあるほど彼らとしては助かります。
それが常日頃から接している人があれば書けることも増えますし、自然と稟議書の内容は良くなっていきます。
また、不動産投資をされている方で意外となされていないのが、賃貸経営の実績等を含めた自己紹介やなぜその物件を購入したいのか？ということを記した書面を融資担当者に提出するということです。
こういった自己紹介文や購入理由の部分も、融資審査の打診トライを繰り返すことによって洗練されていきます。最初から完璧に出来る人はいません。誰でも最初は初心者であり、失敗を繰り返しながら、洗練された不動産投資家になっていくのです。
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