不動産融資で金利を下げるために考えるべきこと

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不動産融資が厳しい状況が続いているという話はよく聞きますが、それでも不動産融資の総額には大きな変動がなく、融資が出ている人には相変わらず融資が出ている印象を持っています。

そんな中、米国の予想以上の景気回復に伴い2022年には利上げをすると言われていますが、日本でもそう遠くない未来に米国の利上げに追随して金利が上がっていくかもしれません。

そんな中、融資環境が厳しい中でも金利水準が低い今、より低い金利で不動産融資を受けるための交渉で考えている3つの重要な要素についてお伝えしたいと思います。

不動産融資で金利を下げるために考えるべき3つの要素

「金利」、「融資期間」、「頭金」。
この3つが、金融機関が不動産融資の融資条件を決定する際に考慮する3つの重要な要素です。

まず「金利」ですが、僕たち不動産投資家にとっては低ければ低い方が良い要素になります。
まだ3%台の金融機関もありますが、メガバンクなどでは1%をきる不動産融資もあると聞きます。もしフルローンで購入すると仮定した場合、金利が2%以上高くなるということは、物件の表面利回りで2以上%低くなると同じ意味を持ちます。

そういった意味で、「金利」を出来る限り低くするというのは我々不動産投資家にとってキャッシュフローを最大化するための重要課題です。

そして次が「融資期間」です。

一般的には月々のキャッシュフローを少しでも良くするためには「融資期間」は長ければ長い方が良いです。

しかし、「融資期間」が長いと金利負担の総額が増え、その結果、ローン返済の支払総額は多くなります。「融資期間」が短いと月々のキャッシュフローは悪くなりますが、元本の減りが早くなるので、金利負担は少なくなり支払総額は改善します。

僕は不動産融資では月々のキャッシュフローを出来る限り良くするのが優先事項だという方針なので、「融資期間」は出来る限り長くとるべきだと考えています。

最後に「頭金」です。

この「頭金」は、購入時に自己資金をどの程度入れられるか?ということです。

不動産購入に伴う融資手数料や仲介手数料等の諸費用も含めて融資を受けるオーバーローンで購入する方も一時期は多くいました。

オーバーローンは、現金残高を維持するという意味ではメリットがありますが、ローン金額が大きくなるとそれだけ金利の支払いが増えるということになります。また、変動金利で借入をしている場合は、ローン金額が大きければ大きいほど金利が上がった時の影響額が大きくなり、金利変動に対するリスクは上がります。

頭金についても、不動産投資家によって意見が分かれるところですが、僕は諸費用+物件金額の2割程度は「頭金」を入れて不動産購入を進めています。不動産価格が上昇している中、その方が健全な賃貸経営をできると考えるためです。

ちなみに、「健全」とは、例え不動産価格が下がったとしても、売却価格が残債を下回らない状態にしておくという意味です。

最悪、所有している不動産の価値が下落し、売却せざるを得ない状況になったとしても、残債以上で売却できるのであれば、損切することができますが、売却価格が残債以下の場合は、自己資金で売却価格と残債の差を埋める必要があり、それが出来ないのであれば、ずっと保有し続けなければなりません。

僕は、売却を考えている物件のキャッシュフローが赤字である場合は、「売れない」、「手元資金は減少する」という負のスパイラルとなるため、いつでも損切出来る状態にしておくことは心がけています。

実態としては、現金水準の維持というメリットを優先して「頭金」はできる限り少なくするという不動産投資仲間が多いです。

金融機関と不動産融資の金利引き下げ交渉をする際には?

では、この3つの要素を使ってどのように金融機関と不動産融資の金利引き下げ交渉をしていくのか?ということですが、そのためには金融機関側の考え方を理解する必要があります。

3つの要素はそれぞれトレードオフになっています。

「金利」を低くすること、金融機関側は出来る限りしたくありません。なぜなら自分たちの利益が少なくなるからです。

金融機関からすると「金利」の条件を譲歩するのであれば、それ以外の条件を自分たちにとって有利なものにしようと考えます。具体的に、「融資期間」を短く、「頭金」を出来る限り多くと彼らは考えます。

その裏側にある考えとしては、自分たちの利益が少なくなるのであれば、その分自分たちが負うリスクも引き下げたいためです。

例えば、1億円の物件を購入するために1億円の融資を組もうとしている方がいるとします。
フルローン、融資期間35年で借り入れるのと、2,000万円は自己資金を入れて8,000万円のローン、融資期間30年で借り入れるのとでは、金融機関側のリスクが異なるのが理解できるでしょう。
後者の方が、貸出残高が少なく、回収期間も短いのでそれだけ回収不能になる可能性が低いという意味でリスクは低くなります。

リスクが低いのなら「金利」を低くしても良いかなと考えるようになるわけです。

この考えを応用すると、「融資期間」を長くとりたいのなら、「頭金」を出来る限り多く、「金利」を出来る限り高くする。

また、「頭金」を0にしたいのであれば、「金利」を出来る限り高く、「融資期間」を出来る限り短くするというのが金融機関側の考え方です。

金融機関と不動産融資の金利引き下げ交渉をする際には、この3つの要素のバランスを考えて金融機関側担当者と話をするようにしましょう。

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