日本での不動産投資とインフレ影響

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世界的なコロナ感染拡大で世界各国の中央銀行がお金をばらまいたことに加えて、ロシアのウクライナ侵攻で資源価格が高騰して結果、強烈なインフレが起きています。

このインフレは比較的損益が安定しやすいと言われている不動産投資のインカムゲインにさえ、電気料金の高騰や内装材の高騰という形で負の影響を与えています。

ただ、収入は上がっているか?という部分については、一般論ではインフレが起きているのであれば、家賃を上昇するとイメージしている方もいるかと思うので、今回はこのインフレが家賃収入に与える影響、そしてそれが不動産価格に与える影響に派生していく流れもお伝えしていきたいと思います。

インフレと日本の家賃収入

まず、今利上げで注目されている米国の不動産状況ですが、米国は日本と比べて家賃を上げるのが容易で、家賃更新のタイミングで家賃がどんどん値上がりしている状況だということを、米国在住の駐在員から良く聞きます。

家賃が上がれば、収益不動産の価格も上昇するので、米国では、インフレが不動産価格上昇をもたらしていると言えます。

一方、日本の家賃はどうでしょうか?

例えば、皆さんの賃貸住まいしている方で家賃値上げとなった方がいらっしゃいますか?

おそらく、都心部に住まれている方など一部の方を除いては、家賃増額はされていないと推測します。

日本では借地借家法という、大家=強者、入居者=弱者という前提で作られた法律があり、法律は弱者を守るということで作られていることが多く、借地借家法も大家にとっては不利な法律になっています。

従い、コストが増えているので家賃を上げたい大家が増えているにも関わらず、そのコスト増加分を家賃に転嫁できない大家がほとんどです。僕もその一人です。。。

ということで、日本の不動産は家賃が上がっていないので、収益不動産価格もそれほど上がっていないというのが実情です。(正確には高止まりという表現が正しいかもしれません)

家賃収入と平均賃金

なぜ家賃収入を上げることができないのか?

一番大きな理由としては、上述の通り借地借家法の存在ですが、もう1つの理由として、物の値段は上がっていても、日本人の賃金は上昇していないためです。

今、日本の消費者物価指数(CPI)はここ最近では見たことにない、日本銀行が目標としていた2%を上回り続けています。

ただ、この物価上昇は円安による輸入コストの増加や資源価格高騰によるものであって、賃金が上昇した結果需要が高まり、商品価格が上がるといった需要側から起こるインフレではないです。

日本の企業は上昇しているコストを消費者に転嫁し切れていないので、賃金を出す企業の収益は圧迫され、給与を上げるというステージにない企業が多いのが実情です。

輸出企業等の大企業はこの状況下を利用して逆に増益となっている企業もありますが、全体的には厳しい状況と判断している企業が多いです。このような状況下で、給与が上がっていない入居者に対し、家賃増額をしにくいという実情もあります。

賃貸経営をする身として感じるインフレの影響

実際に賃貸経営をしている僕からすると、今の状況は逆風だと感じます。

運営面で言えば、上述の通り、電気料金が上昇していることによって共用部の電気量が平常時の1.5倍程度まで上がってきていますし、各種リフォーム工事も床材や壁紙の価格が上昇しているので、平常時よりコストアップしていることが明確です。

でも、家賃収入は上げられない環境。。。

元々収支が厳しかった大家は苦しんでいる方もいるかと思います。

その分、収益不動産価格が上昇すれば良いのですが、家賃は上がらず、不動産融資が活況とは言えない状況下では買い手も限られ、今の高止まりが続く可能性はありますが、更に不動産価格が上昇するというのは考えにくいと感じています。(都心部等、外資から資金が流入しやすいエリアは除く)

ということで、しばらくは耐え抜くことが必要だと感じているので、今まで以上に無駄な出費は控え、空室対策を緩めることなく空室損失を最小限にしていくしかないですね。

やはり、余裕をもって運営することが重要だと、実感しています。

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