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先日義弟より、年収が高くなり所得税率が高くなってきたこと、また、周りの同僚も不動産投資を始めているので、不動産投資のメリット・デメリットを聞きたいという話が妻経由でありました。
具体的な相談内容は特に聞いていないのですが、そこまで深く調べている訳でもなく、触りとして話を聞いてみたいということだと思っていますが、税率が高くなってきたということだったので、相続税対策での不動産投資を考えているのだと思います。
節税対策ということは、不動産所得で赤字を出すということですが、キャッシュフローが回っているのに、赤字所得を出すということは、築古物件を購入し、減価償却を大きくとるということになりますが、この手法は今の税率が一時的に高くなっており、数年後には税率が下がることが確実という前提があって成り立つものだと思っています。
しかも、個人で不動産を保有した場合、不動産を売却する日の属する年の1月1日までの期間が5年以内の場合は短期譲渡所得となり、税率が40%になります。そのあたり踏まえると、一般のサラリーマンが節税対策で不動産投資を行うというメリットはあまりないのでは？と個人的には思います。
そもそもですが、築古物件を購入する場合、融資の期間は伸びないでしょうし、月々のキャッシュフローを黒字にするためにはある程度キャッシュを入れる必要があり、そのキャッシュを入れるのであれば、他の金融商品にお金を入れれば？と今の不動産価格を見ると考えてしまいます。
それと気になっているのは、他の同僚も不動産投資をやっているという言葉です。
義弟は30前後なのですが、その年齢で他の同僚もやっているというくらい不動産投資が流行っているんですかね・・・おそらく区分マンション投資だと思いますが、その実態が気になっています。
これだけ不動産価格が高止まりを続けているのは日本の不動産価格は世界的に見たらまだ安く、外国の資本が入ってきているからという理解を僕はしているのですが、年収1,000万円超のいわゆるエリートサラリーマンと言われる層にもまだ底堅い購入意欲があるのかもしれません。
結果的に将来不動産価格が更に上昇し、今不動産を購入した方々が将来恩恵を受けるということも考えられますが、逆に不動産価格が下落していくことも十分考えられる局面なので、節税メリットもあまりなく、キャピタルロスになってしまう可能性もある程度ある状況で、知識や経験がない一般サラリーマンが大きな覚悟を持つことなく、積立NISA等をやる感覚で不動産投資をやるのはリスクがあると思いますけどね・・・
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