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今は民泊に関するニュースが減ったという印象ですが、コロナ後に再び活性化となる可能性は高いと考えています。その中で自分の部屋の検索順位を上げることは非常に重要になってきますので、検索順位アップの方法についてお伝えしたいと思います。
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宿泊したゲストに対して誠実な対応を行う
これは当たり前と言えば当たり前なのですが、Air bnbを介して予約をしてくるゲストは多国籍にわたります。一番多いのは中国人、韓国人ということでアジア人ですが、時には中東の方の予約もありますし、アフリカの方の予約もありました。
その国々によって文化は異なりますし、Air bnbを介して予約した部屋をホテルと同じ位置づけでとらえているゲストの方もいます。例えば、無料の水がないのか？だとか、歯ブラシ、歯磨き粉はないのか？等々色々あるわけですが、これらのことはAir bnbのリスティング上にそういったサービスはないと記載しているのですが、全員が見ているわけではありません。
そういった問い合わせがあった時に、そこでキレてはいけません。
どういった質問に対しても、いきなり電話が来て常軌を逸した要求をしてきたとしても、とりあえず出来る限りの対応をするというのが重要です。もちろん、全て出来るわけではないので可能な範囲です。
それをするとどういったことが起こるかというと、レビューの５つ星の割合が上がり、レビューのコメントの質が上がっていき、それが検索順位アップにつながります。
あちらゲストからすると、ブランド価値もない見たこともない部屋を予約するわけですから写真とレビューが大きな判断基準であることは言うまでもありません。
従い、基本的なメール返信は行うことを前提として、それ以外の事柄にも最大限のホスピタリティーを見せるようにしましょう。
宿泊料金の更新を頻繁に行う
Air bnbでは、リスティングの情報をこまめに更新するホストを活動的に動いているホストとして評価するシステムが採用されています。
今は完全にスマホ社会ですが、Air bnbの良いところはアプリをダウンロードすれば、そういった更新が片手でいつでもできてしまうところです。ちなみに、私が並行で使用しているもう１つの民泊サイト「Agoda」では、スマホで情報更新が出来ないのでパソコンをいちいち立ち上げる必要があり大変面倒です。
ただし、簡単に出来るがゆえに忘れてしまうホストもいるようです。私は毎日出勤電車の中と帰宅の電車中で宿泊料金を更新するようにしています。更新する金額はいくらでも構いません。
大事なのは更新したという事実です。
私の場合は、毎日100円程度料金を下げていくということをしています。直近の日付で予約が入っていない日に関しては、大幅減額をしたりもします。
この料金更新に関して、Air bnb上で自動的に適正宿泊料金に変えてもらえるスマートプライシングというサービスがあります。無料のサービスなのですが、何を基に適正家賃を算出しているのか曖昧ですし、適正家賃として出てきた数値が明らかに下げ過ぎ、上げ過ぎということが多く、やはり、自分自身で更新するのが一番だと私は考えます。
毎日10分程度、料金更新に時間を取っていただくことになりますが、それで収益が上がるのであれば安いものだと思います。是非試してみて下さい。
室内写真を定期的に変更する
写真を変更するということも、上記宿泊料金を更新することと同じ意味を持ちます。
しかし、写真変更に関してはスマホ上での操作が難しいため、パソコンを立ち上げなければならない分若干面倒です。
ただし、多くの人が行っている宿泊料金更新と比べて、写真の変更を頻繁におこなっているホストはそこまで多くない為、検索順位アップには写真変更の方が効果があるという話をよく聞きます。(Air bnbに問い合わせても検索順位のアルゴリズムは教えてくれないので、１つの情報として捉えて下さい)
これも写真を変更したという事実が重要です。従って、変更した写真の質は検索順位的にはそこまで大きく影響はしません。
私がやっていた方法は、その部屋近隣の風景写真を追加・削除する方法です。例えば、新宿であれば多くの街の写真があります。それを入れ替えていくわけです。
その手法であればわざわざ部屋に行って写真を撮る手間が省けるので、より手軽に更新することが可能になります。もちろん、部屋内装の写真をより良いものに更新できるのであればそれが一番です。
民泊は通常の不動産投資と比べて手間がかかります。
しかし、成功すれば利回りは非常に高いのでトライする価値はありだと思います。
また、現在既に民泊経営をしていて検索順位が下がっている方は上記方法のいずれかを実行いただければと思います。
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