不動産価格下落の余地について

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日銀の利上げ時期がささやかれ始める状況になってきてはいますが、GWに実施された為替介入から考えてみても、基本的には利上げはせずに米国の利下げが始まるまで、円高に転じるのを待つという日銀のスタンスだと認識している人は多いと思いますし、僕もそう考えています。

とはいえ、マイナス金利は解除されたわけで、いつかは利上げが始まると思いますが、その利上げが不動産価格にどのように影響するのか？は不動産投資家として気になる点ではあるかと思います。

まず不動産の価格は大きく以下２つで形成されると僕は考えています。

１． 融資の状況(融資がジャブジャブ出る状況か？あるいは審査が厳格化し融資が出にくい状況か？)
２． 購買需要(実需購入層、日本の不動産投資家、海外投資家)

１については、今回のコロナ禍を通じて、各国の中央銀行はお金をばらまき、また金融機関を支援する方向で動いていたこともあり、日本の金融機関はそこまで傷んでいません。また、マイナス金利が解除されたことにより、金融機関の利ザヤが大きくなり、むしろ収益向上となるので、融資を渋るという方向にはいかないと考えています。

２については、金利が上がると、実需層(居住するために不動産を購入する方々)の目線は当然下がります。単純に１か月のローン返済額を見て購入価格を見ていくので、金利が上がるとローンの総額の目線は下がり、購買需要は下がります。

また、日本の不動産投資家も借入金利が上昇すると、物件の利回りと借入金利の差であるイールドギャップが小さくなり、直近の不動産の利回りだとキャッシュフローが回らなくなるので、より高い利回りでなければ購入できなくなり、全体的に不動産の利回りは上昇していく＝不動産価格が下がる傾向にはなるかと思います。

最後に海外投資家からすると、今の円安水準が継続する限りはドルベースで日本の不動産価格が割安な状況は続き、都心への外資流入は続くと思われます。

また、開発資金も都心中心に流れているので、全体的な購買需要は大きく下がる傾向は今のところはないのかなと。

あとは利上げの幅がどの程度になるかですよね。0.1%とかその程度の水準であれば大きくは変動しないと思いますが、1%とかのレベルになると大分変わるので、ここまで上昇するとさすがに不動産価格は下がっていくとは思います。

投資家としては金利上昇も見越して物件選定を精査する必要がある局面であることは間違いないかと思います。