区分マンション投資で重くのしかかる管理費・修繕積立金

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今日の記事とは関係ないですが、一昨日のHARUMI FLAGの残住戸抽選ですが、悔しくも落選でした。一番倍率の高い部屋はなんと1,500倍程度だったらしく、まあ当然ですよね。当たったらどうしようと夢見ていた頃が一番楽しい時間でした。

ということで現実に戻ったのですが、僕が住んでいる近隣でブランドマンションのオーナーチェンジ案件が大手不動産会社のポータルに掲載されていました。坪単価で言えば割安だと思える水準でしたら、収支を計算したところ、やはり・・・という感じでした。

このやはり・・・というのが管理費・修繕積立金です。

ブランドマンションということもあり、管理費・修繕積立金の合計が4万円程度です。
都心にはもっと高い管理費・修繕積立金のマンションはあるにしても、投資的には４万円/月は大分負担になります。

価格にして6,000万円程度の案件ですが、周辺の相場と照らし合わせると、今売るのであれば7,000万円はいくしろものですが、購入時には仲介手数料がかかりますし、10年保有したとしても、運悪く入退去が３回を超えると、保有期間のキャッシュフローは赤字になり得るシミュレーションになってしまいました。

もし、管理費・修繕積立金がなかりせば、余裕でキャッシュフローは回るのですが、区分マンションは管理費・修繕積立金が重くのしかかるということをシミュレーションしてみて改めて感じました。

ただ、僕は毎日物件検索をして、気になった物件の現地調査に出向いているのですが、ここまで深く検討しようと考えた物件は久しぶりです。少し価格が落ち着いてきたのかなとも思いますが、まだまだ高いというのも同時に思います。

１棟マンションの運営を行うと大体どの程度のキャッシュフローになるというのが感覚で分かります。ただ見積もるだけではなくて、見積もった金額より乖離するリスクもなんとなく把握することも今はできるので、やはり経験は重要です。

今回は検討の結果、購入ということにはなりませんが、具体的に検討する案件がちょこちょこ出てきているのは事実なので、今後も根気強く物件検索と現地調査を繰り返し、不動産投資家として次の一歩を歩みたいと思います。

割安な区分マンションがあれば、引き続き購入検討をしていきたいという方針にも変わりなくしばらくは区分も対象に含めて探していきたいと思います。