キャッシュフローを上げることだけが正解ではない不動産投資

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不動産投資のセミナーや投資本を見ていると、資産●●億円であったり、キャッシュフロー●●万円といった、規模を宣伝文句にしている内容が良く見られます。

そういった広告が出ているということはその文言につられてセミナー参加⇒収益不動産購入を検討する方がいる、もしくは投資本を購入する方がいるということですが、資産規模の拡大やキャッシュフローの積み上げができれば、幸せになれるかというとそうではないと僕は思います。

僕も不動産投資を始めた当初は、年間キャッシュフローの目標値を立てて、そのキャッシュフローから逆算して、必要になる資産額を計算してその資産額を目標にしていましたが、実際に1棟マンションを保有してみてその考え方が変わりました。

どんなに資産規模を拡大しても、キャッシュフローを拡大できても、賃貸経営に不安が出てしまう競合力がない物件を保有する、フルローンで余裕がない借り方をしてしまい満室経営時は大きなキャッシュフローが出るものの、稼働率が下がったり金利が上昇すると余裕がなくなるといった、無理をした購入をすると、キャッシュフローや資産規模は積みあがるものの、日常的な不安を抱えることになり、自分で自分の首をしめるような状況に近づきます。

現に現時点僕が給与外で得ているキャッシュフローはサラリーマンとして得ている固定給よりも大きな金額になっていて、はたからみれば余裕がある、基盤がしっかりした大家というように捉えられるかもしれませんが、実際は、将来の四桁万円の出費が見込まれる大規模修繕費用のために現預金を保有しておかないといけませんし、エレベーターもどこから交換しなければいけません。

そうすると、不動産から得ているキャッシュフローの全てを自由に使えるわけではなくて、ある程度留保しておかないといけませんし、大きな物件を保有するとその他急なトラブルで大きな出費が発生する可能性もあるので、そういった状況に対して警戒しておく必要があります。

これが賃貸経営なので、こういった状況自体受け入れられないとなると、そもそも不動産投資はすべきではないと思いますが、大事なのは、何かあった時に自分の資金で対応できる規模の範囲内で経営できていますか？ということだと思います。

そういった意味で、ある程度の頭金を入れて返済比率は下げておくべきだと思いますし、自分が知っているエリアで高い稼働率が見込まれる場所で賃貸経営をしていくというのが最適解なのかなーと賃貸経営12年目にして思います。

お金は求めたらキリがないですからねー何を目指して不動産投資をするのか？この問いにはしっかり答えられるようにしてから不動産投資は始めるべきだと思います。