不動産投資を始める年齢が不動産投資方針に与える影響2

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本日は昨日記事の続編になります。

昨日不動産投資の投資方針をつめていくにあたり重要となる年齢とリスクの関係について、お伝えさせていただきました。

では、どういったことをリスクとして考えるべきなのか？について、お伝えしていきたいと思います。

この話をするにあたり、収入と費用の2つに考える必要があるかと思います。

収入については、ズバリ売却価格で加味されている利回りが実現できるかどうかという点です。
利回りなんて簡単に操作できるというのが前提ですが、具体的な例を挙げてお伝えします。

例えば、利回り5%で2億円で売り出されている物件があったとします。計算すると年間家賃収入は1,000万円となるわけですが、本当にこの収入金額の実現ができるのか？という点です。

収入が実現できない理由は様々ですが、賃貸需要が低いエリアで募集をしても成約まで時間がかかるため稼働率が低い。設定されている家賃単価が高く、実態の家賃単価に合わせると収入が減少することが確実。物件自体の問題で退去率が高く、稼働率が低い等々です。

常に満室は無理にしても、空室になって埋まるのか？ということは考えるべきです。それが賃貸経営で重要なポイントかと思います。

費用については、想定外の出費が発生しないか？ということです。1棟マンションを購入するのであれば、大規模修繕工事を購入後すぐに行わなければならないか？共用部設備が全て老朽化しており、設備更新費用がすぐに発生しそう。

区分マンションも専有部の設備が確認できる状況であれば、設備の管理維持状況は把握しておくべきことです。

難しいことを考える前に、単純に安定稼働しやすいため安定的な収入が見込まれ、大きな出費が生じやすい設備関係ではしばらく出費はなさそうか？という観点で考えると、どこを見るべきか？誰に何を確認すべきか？といったことが見えてくると思います。

総じて言えることですが、利回りが高い＝購買需要が低い物件ということが言えるので、購買需要が低い背景には、収入が安定しにくい、近々大規模修繕工事等で大きな出費が発生する可能性が高いなど、リスクが隠れています。

そういったリスクを把握した上で、そのリスクを取り、高い利回りを実現できると判断できれば購入検討するのもありだと思います。

同じ物件を購入するにしても、リスクを認識して購入するのと、リスクを考えずに流れで購入するのとでは中長期的な成果に大きな違いが出てくるはずです。

自分が現在保有している1棟について、購入前に多くの事を検討したつもりでしたが、それでも判断が甘かったと思う点もあります。トライ＆エラーの中で磨いていくしかない部分もありますが、不不動産投資の原理原則を理解して、投資方針をたてるようにしてみましょう。