新築投資と一種単価から見える昨今の利回り目安

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相変わらず毎日の物件検索は欠かさず続けていますが、東京23区、埼玉県南部、神奈川県東部で物件を見ているので、高止まり状況が続き、投資検討できる案件がないと感じています。

土地はアットホームと〇友不動産の企業サイトを中心に見ていますが、基本的に住居用土地の情報が多く、事業用土地として売り出されている土地は少ないので、住居用土地として売り出されているものも含めて、確認をしているのですが、その時に確認しているのが一種単価です。

一種単価としては、土地の坪単価を容積率で割った、建物の面積あたりの土地坪単価です。

例えば、容積率200%の土地が坪単価200万円の場合、一種単価は100万円(200万円÷200%)になります。

僕が中心で見ているさいたま市だと、１LDKで建築プランを立てる場合は、坪賃料単価が9,000円～9,500円程度なので、昨今RCの建築坪単価が150万円程度だと考えると、一種単価が50万円を下回らないと利回り6%以上は確保できないという目線になります。

この数値感の中で、さいたま市南部の1種単価は安くても100万円弱、50万円をきると、借地権であったり、接道している道路が特殊なものだったり等々、ネガティブな要素がつきまとう土地になります。

もはや、普通の整形地や接道している道路が4m以上の道路といった、素人でも調理できる土地では収支が合わず、何らかの問題を抱えている土地を自分で整理して、なんとか案件として成立させるという、投資家としての経験や知識がないと新築投資には挑戦できないなーというのが昨今の売り土地情報を見ての感覚です。

現在の融資金利が2%前後であることを考えると、最低でも利回り6%以上はないと怖くて投資が出来ないという投資スタイルなのですが、上記の相場環境なので、検討できるものがありません。

もちろん、利回り4%や5%であっても、将来的にもっと想定利回りが下がっていき、インカムゲインでは手残りキャッシュフローはほぼないものの、売却時に大きな売却益を享受できる可能性もあります。

ただ、昨今の経済情勢や金利情勢を考えると、日銀が金利正常化し、利上げを行う可能性も否定はできない状況にはなってきているので、金利が上がると不動産価格が下がるというロジックを考えると、このタイミングで売却益を目的とした不動産投資は危険すぎるというのが僕の目線です。

やるとすれば、中古マンション等、小ぶりのものなのかなと思います。
要は利回りで購入して、実需で売るというオーソドックスな投資手法ですよね。規模は小さいですが、投資は負けないことがまず第一ですからね。