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物件の管理形態には大きく2つあります。自分で全てを管理する自主管理。賃貸管理会社に管理を委託する委託管理です。自主管理は自分の手元に残るお金は増えるけど、その分手間がかかり、委託管理はその逆というのがざっくりとしたメリット・デメリットです。
もちろん、全部自主管理で日常生活に支障なく運営できるのであれば、自主管理でやるのもありですが、サラリーマンをやりながら賃貸経営をしていくとなると、日中に使える時間にも限りがあるため、委託管理を選択せざるを得ないという事情もあります。
ちなみに僕は委託管理を選択していますが、委託しているからといって管理会社を完全に信用しているわけではないので、入居者募集等では自分で動いている部分も相応あり、その様子はブログの内容を見ていただければ分かると思います。結局は、完全にほったらかしで安定した収益は取れないということだと僕自身は感じています。
今回は、この自主管理と委託管理のメリット・デメリットを中心に、私自身の体験談も交えながらお話ししていきたいと思います。
コンテンツ
自主管理のメリット・デメリット
まず、自主管理のメリット・デメリットからです。
メリットは、言うまでもなく賃貸管理会社に支払う管理手数料がなくなるので、キャッシュフローが改善します。
そして、デメリットは、入金管理や入居者からの電話対応をしなければならなくなるので手間が増えることです。これ結構大きいです。
サラリーマン大家の大概の方は、このデメリットの部分を嫌がり委託管理にしています。
ちなみに、私は所有している1棟は委託管理ですが、区分所有マンション4部屋の内、3部屋を現在自主管理に切り替えています。区分は自主管理にしても対応する範囲が狭いのでできたりします。僕の場合は部屋数もそこまで多くないですし。
当初切り替えた時は心配していた部分は多くありましたが、入金管理については、毎月末になったら家賃の入金がされているか否かを確認するだけであり、1分で終わる作業になっています。確かに滞納されたときは手間がかかりますが、家賃保証会社に入ってもらうことを入居の条件にしているので、ある程度は担保できています。
また、皆さんが心配される入居者からの連絡対応ですが、これはほとんどありません。具体的な頻度についてですが、上記3部屋は5年ぐらい前から自主管理に切り替えていますが、入居者から連絡があるのは3部屋合計で1年に1回あるかないかです。連絡内容はいずれも設備故障です。
しっかりした管理組合がある区分所有マンションだからというのも、手間がかかっていない大きな要因だと思います。これが、1棟マンションになると、1部屋だけでなく全ての部屋の入金管理やトラブル対応をしなければならなくなるので、それをサラリーマンの方が出来るか否かは物件の築年数であったり、部屋数の規模によりけりだとは思います。
ただ、少なくとも言えることは、自主管理に切り替えたとしても、毎日対応が求められるようなことはないということは自主管理と委託管理を選択する上で参考にしていただければと思います。
委託管理のメリット・デメリット
次に委託管理のメリット・デメリットについてです。
メリットは、自主管理のデメリットの部分である自分の手間が減るということに尽きます。入金管理にしても、全入居者の方が毎月期日までに振り込んでくるとは限りません。期日までの振り込みがない場合は、管理会社から督促をしてくれます。
また、空室になった際の退去立会、その後の入居者募集のためのマイソク作成等、長期的な運営をしていく上で切っても切り離せないリーシングの部分についても、ある程度自動化することが可能です。
しかし、仲介力のない会社、対応が鈍い業者に委託管理をすると、自分で客付けをした方が早い、自分でトラブル対応をした方が早いということも起こりえますので、管理会社の選定には細心の注意が必要です。
デメリットは、コストがかかるということです。
例えば、月間家賃100万円の1棟マンションがあったとします。賃貸管理手数料は、大体家賃収入に対して3%～5%で設定されることが多いので、仮に5%だった場合、年間50万円程度のコストが発生することになります。
この費用をどう考えるかはオーナーそれぞれです。
自分に時間があり、自主管理することをいとわないのであれば、自主管理を選択する方もいると思います。
私の経験上、最初は5%と提示してきた業者であっても、3%までは値切ることは可能ですが、5%であってもその中に含まれているサービス内容が広いということもあるため、サービス内容にコストが見合っているか確認する必要があります。
自主管理と委託管理どっちが得？
自主管理と委託管理のどちらが得か？という話については、オーナーの考え方や賃貸経営に割ける時間によりけりだと思います。
もし、不動産投資の規模を拡大していきたいのであれば、1棟あたりに使える時間は限られてくると思うので、多少手数料はかかったとしても委託管理をする方がほとんどです。
一方、車で30分以内でいける範囲にしか物件を保有せず、何かあったら自分で対応し、自分で解決をしていくということをいとわず、それだけの時間を割ける専業大家の方は自主管理にしている方も聞きます。確かにその方が間違いないとは思います。
最終的には、時間に対する感覚だと考えています。
自主管理をすることによって、自分の時間をとられます。それは支払うお金という形としては見えませんが、自分がその時間を使って他の事で稼げたであろう時間を消費していることになり、機会損失コストがあるということも考えなければなりません。
ただ、個人的にはサラリーマンをやりながらの1棟自主管理は厳しいので、1棟の場合は委託管理するにしても、区分所有マンションの場合は、ほぼ手間がかからないし、自分のノウハウも上がるので、少ない部屋数なら自主管理に切り替えて見ては？と思います。
上記参考にしつつ、自主管理と委託管理の選択をしていっていただければと思います。
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