購入した立地と保有継続判断の関係性

今日も↓↓↓をぽちっとお願いします。皆さんのポチが励みになります！

人気ブログランキング

今一番焦点を当てて考えているのが1棟マンションの保有方針です。

大きく保有継続をするのか？それとも売却をするのか？という部分で検討を進めているのですが、少なくとも売却をするのであれば、5年後、10年後という選択はなく、今から1年以内ぐらいを目途にすることは決めています。

保有継続とした場合、売却と比較すると月々のキャッシュフローは多く取れますが、その後のリスクバッファー(予備費)をとっておかないといけませんし、エレベーター交換、大規模修繕工事費用は必ず発生するものなので、その費用はマストで見積もりに入れておく必要があります。

そして、建物を擦り切れるまで活用し、その後更地で売却想定とした場合、土地値から立退料と建物取り壊し費用を控除した金額が手残りキャッシュとなります。

もちろん、その後更地にした後に新築するという活用方法もあるのですが、築50年まで既存の建物を活用した場合、その時僕は50代中盤になります。50代中盤であまり大きなリスクは取りたくないので、その時に1億台中盤になるとおもわれるRCマンション新築コストを融資を受けてまでリスクテーキングしたくないなぁというのが今のところの考え方です。

また、リスクを取りたくないとは言っても、新築することによって現状より建物延床面積が増える等があれば、建物が建てば確実に売却益が見込めるため検討できる余地はあるのですが、将来的に用途地域変更等がない限り、現状の延床面積より大きくできる可能性は低い状況です。

加えて、現在、基地局収入が入っていますが、取り壊しとなった場合、新築物件にも基地局を設置していただけるかは分からないということは確認できています。1ヶ月や2か月であれば、一時的に取り外しということは出来るようですが、1年超となると、他の物件に設置するということになってしまうとのことです。ということで、新築することによって、逆に現在の利回りよりも下がる可能性さえあります。

そう考えると、やはり購入する立地は重要だなーと思います。僕が購入した立地は将来的に大きな開発を望むことが難しく、よくも悪いくも現状維持という可能性が高いと思っていますし、不動産業者の方からも良くそう言われます。もちろん、そうはいっても、予想外のことが起きて地価が上がる可能性もありますが、逆に下がる可能性もあります。

保有継続した場合、上記のリスクを負うこと、また築50年まで保有継続後更地売却したケースと、1年以内の想定価格範囲内で売却したケースで、1年以内に売却した方がトータルの手残りキャッシュ(税引後)が増えることを考えると、やはり売却なのかなーという結論に至りそうです。

ただ、そうすると、今1棟を保有している法人はどうするのか？個人で所有している区分の減価償却費が切れたらどうするのか？という論点も出てくるので、そこらへんをつぶした上で方向性を定めたいと思います。不動産投資って税金との闘いですよね～つくづく思います。